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我該跟房客簽租約嗎? — 三個房東應該簽租約的理由

[全文同步登載於世界日報]

筆者在紐約執業多年,許多房東都會問到同一個問題:

到底我該不該跟房客簽約呢?簽租約又有什麼好處跟壞處?

雖然這個答案會根據房屋所在地的州法而有不同,不過總歸來說大原則會根據合約法、房屋本身的情況(例如是否違法改建、違法使用等)、租金管制或租金穩定情況、與房客之間的特別約定事項(例如是否養寵物)、與房客之間的關係(如是否有親屬關係)等因素而定。有些時候是法律規定必須有特定的租約,但大多數時候都是雙方自行決定是否簽約、簽什麼約,這就是美國契約自由的精神。


有什麼必須簽租約的情況嗎?

在講到租約之前,我們得先談談基本的合同法。

有許多人誤以為沒有正式地書面寫出來的租約就不是有效的租約,其實不然,有效的合約包含口頭協議、手寫的合約、自己寫沒找律師出的合約等等。只是不過,如何能證明這個(口頭)合約真的存在、這個(沒有簽字的)合約真的是雙方約定的內容而不是一方捏造的、如何確保合約內容沒有違法、沒有互相衝突、或者真正保護雙方利益,那就不一定很容易了,這也就是為什麼涉及比較大的金額通常會使用制式合約或者請律師草擬。

以大部分租房來說,其實並沒有要求必須要有特定格式的租約,口頭約定其實也是可以的。然而,如果你的房子是租金管制、租金穩定這些特別的類型,那就必須使用法律規定的制式合約。此外,如果是拿政府補助的一些租客,例如Section 8等,政府也會要求書面租約,這些租約通常都需要至少一年的租期,並且在租金管制的租約裡面往往有許多政府規定必須要加入的條款。


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租約到底有什麼用呢?

如上所說,有時候租約是為了符合法規必須簽的,例如租金管制公寓房東必須給租約。租約就跟任何的合約一樣,它都能夠把雙方約定好的事情留下紀錄,因此在未來如果有爭議的時候就能拿來作依據。租約裡面最常見的大概有這些基本條款:

  1. 租金 (包括數字、年繳、季繳還是月繳、遲交的罰款等)

  2. 租期 (可以約定特定期間如一年、兩年,也可以每月續租、或者每季、每年續租)

  3. 租房的地點以及房子的具體描述 (通常除了地址之外,如果是超過一家庭的就要寫出具體哪個公寓或哪一層,如果有公共區域如後院、車道等等,也可以寫明怎樣使用、誰有權使用)

  4. 租房的雙方 (通常就是房東與房客,有時候也會有co-signer或者擔保人,但必須寫明各自的腳色以及在合約裡面的權利義務)

  5. 維修 (例如什麼樣的項目屬於房東該處理,那些房客自行負責)

  6. 水電暖器瓦斯 (包括怎樣分擔費用、誰負責開戶)

  7. 押金 (包括多少錢、怎樣退還、什麼情況可扣除)

  8. 租約終止的時間及方式

  9. 違約怎樣處理

  10. 雙方簽字以及簽約日期

因此,如果有租約的話,在法庭裡面要證明租客違反特定條款就有依據,此外要證明雙方到底約定了什麼(例如房租多少錢)也有書面的憑據;如果沒有一個清楚的租約,往往就得憑著單面之詞,到時候就變成你說、我說、他說的證明遊戲,那就看法官/陪審團要相信誰了。此外,如果簽了租約,房東就能知道租客是誰,免得有時候到底誰是租客都傻傻搞不清楚,連要上法庭開始驅趕程序都不知道該告誰。

比較特殊的是,如果租約到期以後租客並沒有搬走,而房東也沒有反對讓租客繼續住下去,那麼在這種狀況裡面,雖然一年租約到期了但就變成按月租約(month to month lease),不再有特定租期而是每月自動續租,除非某一方給出終止通知。不過,在這種自動續約的情況下,租約內的條款仍然持續有效,只是期限不再特定而已


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如果租約跟法律衝突怎麼辦?

很多時候,如果房東或者準備租約的經紀人不熟悉法律,往往準備的條約會違反法律規定。一般在租約跟法律衝突的時候,這樣的租約條款是無效的。

很多時候房東們總以為租約寫得對自己越有利越好,殊不知如果不熟悉相關法律,租約條款違反法律反而可能有風險,不但達不到想要的效果,還招來麻煩

例如筆者所在的紐約州在2019年通過新法案,規定起租時只能押一租一,也就是說各種形式的押金不能收超過一個月租金。許多當時沒跟上法律腳步的房東們,可能就因此要求超過一個月的押金,那麼就可能違反法律規定,不但租客可以要回多收的租金,還面臨被州檢察長起訴的可能。


不簽租約會有什麼結果?

除了特定租金管制類型的房子要求必須有租約之外,其實大多數的房屋出租法律並沒有規定必須要有租約,因此房東也可以選擇不簽租約。那麼不簽租約有什麼好處跟壞處呢?

壞處:如果沒有清晰的租約來寫出雙方約定的內容,往往未來法庭上有疑問時就不容易證明,例如房東說租金是一個月$4000,房客說是$3000一個月,那到底法官要相信誰呢?當然還是有其他證據可以證明,但總是比不上雙方簽字的白紙黑字來得清楚。此外,如果簽了租約,理論上房客是要對租約期間內的租金負責的,不能夠隨意提前解約,那麼房東就有點保障。

好處:沒簽租約那大多數情況就是自動認定為按月租約(Month to Month Lease),這可以為房東保留彈性,想要終止的時候就能終止,而不會有想要賣房但是租約還剩下9個月的困境。此外,如果房子本身有違法或者不宜居(inhabitable)的情況,這時候房客不交租就難以用欠租方式驅趕,因為法官會認為房子本身有問題因此不應該收租金,那麼如果沒簽租約至少可以選擇終止按月租約,萬一租約還剩下9個月那就很有可能讓租客白住9個月了。


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總結:簽租約與否是個案情況而定

綜合上面各種情況,筆者認為是否要簽租約是要看個案決定。 大多數情況下簽租約有三個好處:一是符合為了符合法律規範、二能夠保障雙方權益、明確用白紙黑字寫清楚租金、租期等各種規則、三則是能夠清楚知道租客是誰。 但如果房子本身有問題、違法出租、或者房東想要保留彈性以便自己收回房子、賣房等等考慮,那麼不簽租約也許是明智之舉。

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