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买家市场当道,善用六大附加条件( Contingency )保权益

原创作者 : 蔡璧徽律师


随着贷款利率飞升,整体经济可能面临不景气,房地产市场似乎也从2021年至2022年初的疯狂状态降温,有些特定地区甚至预测将会有20%左右的房价修正幅度,而地产从业者们更是纷纷喊着房地产行业「凛冬将至」。然而,越是在这样的时候,越是买家们动手的好时机,因为这样的景气状态也意味着「买家市场」终于回归。




买家市场是什么?


所谓买家市场,指的是对买家有利的市场状态,通常是在供过于求的时候发生。以目前美国本土市场来说,虽然中低价位的需求仍然很高,但是由于利率飙升两倍以上的结果,导致原本可能会入手的买家根本下不了手,导致真正能够负担的买家逐渐减少,只剩下满手现金的投资客,或者收入良好能够负担高额利率的买家。在这种情况下,卖家仍有卖房需求,但是买家寥寥可数,导致买家拥有更大的议价空间,有时候价钱虽然比较硬,但是却能够利用这种市场状态谈到一些对于买家有利的合约附加条件 ( Contingency ),也是一种保障买家权益的方式。

以下介绍六大种常见的附加条款,保障买家在这些特定条件不满足的时候,能够平安全身而退,而不会被没收买房的合约订金。


一、买之前先验货,验屋条件(Inspection Contingency)


顾名思义,就是合约的生效是建立在验屋结果一切满意的基础上。如果有这种附加条件的合约,通常买家会有一段时间在签合约后找专业验屋师检验房屋,主要是检查房屋的实体状态,尤其是一些平常人比较难肉眼判断的空调系统(HVAC)、水电系统、白蚁问题等等。如果没有这个验屋条件,万一过了户发现要花大钱修理特定系统,可能对买家而言也是一大负担


如果有验屋条件的合约,在验屋之后找到特定问题,可以用这个理由退出不买,当然如果问题不是太大,也可以用这个条款作为谈判减价的基础。当然也有买家在一开始看房就验屋,直接在签合约之前就确认清楚,那也是一种保障权益的做法,这样要是发现什么问题就直接跟卖家谈怎样处理了。



二、看似万能的贷款附加条件Mortgage / Financing Contingency


由于大多数人买房都需要贷款,很少有人能够真的全现金从口袋里面掏出买房全款,因此这个合约附加条件可说是房产买卖最常见的条件、没有之一。


贷款附加条件的操作很直觉,签了合约之后买家会有一段时间去做贷款(30~60天等最为常见),如果这段时间过了还没办法拿到贷款,或者贷款申请被拒绝,那么双方就能取消合约、退订金。这看起来很万能,只要贷款被拒绝就能以此取消合约,但其实这个保障买家的「贷款附加条件」也是有要求的,也就是买家在借款过程中必须尽力而为、而且贷款被拒绝不能是因为买家这边的明显财务因素。如果是因为买家自身可以掌控的财务因素,导致贷款借不到,那么这种情况下是不能使用「借款条件」来退出合约的。


什么叫做买家自己因素导致借不到呢?例如买家本身信用分数太低、又或者买家应该要准备的自备款不足、又或者银行跟买家要的材料买家迟迟不给等等,这些都是买家自己造成的贷款拒批,所以这些仍然算是违约,不能启动「贷款附加条件」来取消合约。


三、银行估价条件 (Appraisal Contingency)


另一个跟贷款有关系的,就是用银行估价作为合约条件(Appraisal Contingency),也就是说万一银行估价出来竟然比约好的买卖价钱还要低,那么可以用这个原因取消合约。这点在有贷款的合约特别重要,例如有卖家出高价$100万卖房,买家也答应了这个价钱,并且买家需要贷款$80万,万一贷款银行来估价的时候把房子估到80万而已,远远低于双方讲好的价钱,也因为这个原因银行只愿意放款64万,这种情况买家如果有Appraisal Contingency,就能够以估价过低为理由取消合约。当然,如果买卖双方还有意愿继续,也可以减低价钱继续进行,但银行那里愿意放款的’64万是短期内不会改变的。


四、清产权附加条件


干净的产权(Title)是保障买家过户权益的重要环节,这点在笔者另一篇文章「产权问题大集成 — — 到底产权报告是什么」已经有详细说明。


大致来说,产权保险公司会负责担保房子产权,过户之后出事情由产权公司负责。既然产权公司要担保产权,为了控制风险确保不会需要付钱给购买产权保险的买家,产权公司会尽力进行事前的调查,确定房子产权干干净净,才提供产权保险给买家。这个调查的过程,就称为「产权调查」(Title Search),而调查的结果通常会总结成一本报告,称为「产权报告」(Title Report),然后根据产权报告把产权清乾净的过程就是Title Clearance




大部分买卖合约都会载明,必须要有干净的产权才能过户,除了少数一些可以被接受的情况以外 (例如电力公司的地役权Easement)。有了这个附加条件,如果产权调查出来有问题,也可以作为退出合约的理由,如果卖家处理不了就能以此要求退订金取消合约。


五、其他合约附加条件


除了这几个常见的合约附加条件之外,其他在买卖的时候也会使用的,例如「业主管理委员会条件「HOA contingency」」,就是合约建立在买方调查了HOA之后觉得满意,如果发现HOA规定不符心意(如不准养宠物等)就能取消-。另外,也有一些买家是先卖自己房子、过户拿钱才买房这边过户,这种一卖一买条件(Home sale/stack sale contingency)也对买家很有利,万一卖房不顺利至少还能拿回买房这边的订金,不过通常大部分卖家是不愿意答应的,也或者卖家会使用踢出条件(Kick out Contingency)来反制,也就是说卖家暂时答应这个合约,但如果找到更中意的买家就能选择新买家而把原本的买家踢出去或要求买家放弃一卖一买条件。此外,在一些环境比较特殊的危险地区还有房屋保险条件(Home Insurance Contingency),也就是买家必须要能够买得到保险才过户,要是没有保险公司愿意承保就不买了。


小结:善用合约条件谈价钱


虽然利率攀高,但是买家市场意味着买家能够借此谈判一些对自己有利的条件,不用再像去年一样为了跟其他买家在Bidding War当中竞争,而放弃很多潜在的保护。善用这些合约条件,往往能保障利益、甚至在遇到条件无法满足的时候以此压低价钱。


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作者簡介:紐約執業律師、法路通律師樓合夥人,iTraining美國地產學校講師,畢業於紐約大學法學院,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛。紐約台灣青商會榮譽會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問,曾獲2019、2020年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020-21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」,文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab、換日線等各媒體。

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