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带租客买房前的必读:尽职调查三大步骤

原创作者:蔡璧徽律师,Sherry Zhang

当前利率攀高,连带影响各个行业。有许多商业投资地产,因为持有人的财务出现问题,而开始被抛售在市场上。满手现金的投资人,现在进场正好捡便宜。不过在购买投资房的时候,不论是住宅公寓或者纯商业楼,大部分都是带着租客一起买进,也因此需要对租客做尽职调查(due diligence),才能够确保买进来的是带来现金流的「资产」,而不是像好莱坞知名电影「金钱陷阱(The Money Pit)」那样房产变成名副其实的钱坑。



到底对租客的尽职调查都需要看什么呢?以下笔者根据多年执业经验整理出三大步骤:

1. 租金方面的尽职调查

对于买投资房的人来说,租金收入多少当然是最基本的问题,这个直接影响扣掉各种持有成本(如地税、保险)之后的净收入回报率,也就是在业界大家常用的资本回报率「Cap Rate」。
在这方面来说,当然需要调查租金收入状况以及相关维持费用,包括税金、保险、维修费用等等,以确定净营运收入,有助于评估租金的合理性和投资的获利潜力。然而很多投资人没有注意到的是,其实卖家给你看的租约上数字未必是真正的租金收入,有些租客甚至一欠租就是一年两年,所以在调查时最好要求租客每个月付租的证明如支票、转帐纪录等,确保在里面的租客交租纪录良好。
另一个常常被忽略的是未来性的市场分析,因为现在的租金数字不代表未来几年内就是如此。尤其需要研究当地的房地产市场状况,人口移动潮流等因素, 才能判断未来调整租金的空间。

2. 租约重要条款看仔细

除了租金这种明显的数字之外,租约的审查也是重要的,一般来说至少要留意租期、押金、续约条件、租金上涨调整机制(例如有无根据通膨调整)、提前解约条款、务业使用方式与改造权利、维修责任分配、转租分租条款等等。尤其是商业的租约往往潜藏许多特殊的义务或者条件,特别需要确保双方是否都按照合约执行,或者是否有什么因为前房东行为而导致的权利义务变化。

例如笔者曾经遇过一个案例,在租约上明确写着房客必须分担50%的地税、水费以及大楼的物业管理费。然而在前房东管理的5年期间,从来没有向租客收过这些租金以外的费用,买家买进来开心地等着收租的时候,却被租客告知「前房东从不收这些费用」,因此拒绝缴纳这些额外的费用。法庭最后判决房客有理,因为前房东的行为等于明确「放弃」这些额外费用的权利,买家等于收到手的数字跟原本期待的按照租约的租金收入差很多。

又例如有一位投资商业店铺的买家,看到租金收入每个月5万觉得非常划算,殊不知过户才四个月后,房客就提前终止了还剩下8年的租约,原来是因为租约有特殊约定可以给出三个月通知就终止合同。这位新手房东猝不及防,面临刚买下就空置的命运,整整空置了一年新房客才进驻。



3. 潜在纠纷查清楚

房东房客是一种投资关系、也是一种人际关系,有人说好房客让你上天堂,但是遇到恶房客那可是吃不了兜着走,失去数个月甚至数年租金都有可能,而且有的还破坏房子造成更大损失。

因此,不管是住宅或商业租客,都需要留意房客信誉和财务状况。

以住宅来说,向前房东拿租客的ID、信用报告、以及申请租房时候的纪录是基本功,审核租金缴交纪录、过往联络纪录都可以进一步看租客素质。

至于商业租客那就更复杂一些,除了经营者的信用资产等状况之外,也需要留意具体店铺使用情形,以及营运状况,因为这些都关系到他们履行租约的能力和潜在的支付问题。在更进一步,有些买家也会调查租客跟房东之间的诉讼纪录,或者像银行做贷款时一样要求房客签署「禁反言证书(Estoppel Certificate)」,在文件里面明确让房客保障租金数字、押金数字以及一些重要的租客义务等。



小结:尽职调查就是「尽人事」

总结而言,购买带租客的投资房产,绝对是需要高度警觉和周密计划的投资行为。正如上述所述,从租金的适当性评估、租约条款的细致审查,到对潜在纠纷的预防措施, 每一步都是看到租金数字背后人的关系、租客关系的过程。投资人必须认识到,尽职调查不仅是风险管理策略,也是确保投资回报最大化的关键。透过详尽的准备和审慎的评估,投资人可以避免类似《金钱陷阱》 中的情景,将潜在的风险降至最低,确保其投资既安全又盈利。

就像知名作者John R. Nofsinge「投资中的心理学」一书所言,驱使人心的不只是恐惧与贪婪,其实还有各种心理偏误,例如普遍性的过度自信、对风险的错误感知、社会互动的投资陷阱等等,许多投资人难免会因为跟风、害怕错过机会,因而想要抢下眼前看到的高回报房产。投资
然而,越是在一切都看似美好的投资机会面前,越是需要做好冷静的计算以及尽职调查。都说尽人事听天命,当然投资不可能保证会赚,但是「尽人事」至少能够确保不会跌得太惨,接下来才能够放心地「听天命」看这个房产投资能带来什么美好的钱景。


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作者简介:纽约执业律师、法路通律师楼合伙人,iTraining美国地产学校讲师,毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。纽约台湾青商会荣誉会长、北美台湾商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、台湾国际基金会副会长兼理事,并为许多非营利组织及中小企业法律顾问,曾获知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅,我是旅美律师希尔维亚」,文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。




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