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房產過戶(closing)到底都在做什麼?作者:蔡璧徽律師

之前笔者有特别针对远距过户,讨论过户的时候都需要注意些什么;现在疫情逐渐明朗,过户也都慢慢回归实体过户,也正是时机来谈谈实体过户到底怎么回事。


大部分房地产过户不外乎买卖或者贷款,尤其买卖的这种过户更是常见。各州由于地产法规不同,过户也多少有些差异,有许多地区过户甚至不需要律师代表,很多都是由房地产仲介来处理。而在法规以及文件比较复杂的纽约、加州等地,过户往往会牵涉到许多方,以下笔者以比较复杂的纽约市为例,说明过户的流程以及不同类型过户的特色




一、 一般的过户流程


在房产过户的时候,最主要会发生四件事情:

  1. 签署、撰写文件、

  2. 金钱交换、

  3. 分配文件、

  4. 给钥匙。

一般在过户的时候,除了买卖双方通常会在场之外,还会有双方的地产经纪人、以及律师,此外如果有要购买产权保险的画,通常也会有产权公司派来的过户人员(Title closer),每个人在这个过户流程中的角色都不太相同。


1. 卖家:可以说是过户当中相当轻松的角色,通常负责签署地契等重要的交易文件,然后接下来就跷脚等着拿钱了,唯一比较劳心一点的地方,可能是要看看钱有没有算对,该进帐的是不是都有好好地进帐。


2. 卖家的律师:也算是在这个过程中相对轻松的,主要就是跟卖家解释要签署的文件,确保该拿到的买卖价钱以及细项计算都正确。当然也有特定的过户有争执点的,例如在过户前验屋的时候,如果买家发现特定问题需要处理,那么过户桌上可能有得吵了,这时候卖家律师就需要在保护自己客人的权益前提之下,又要尽量协商促成双方都能接受的处理方式,那么就有赖律师经验以及沟通协商能力了。


3. 买家:在过户的时候往往需要签署比较多的文件,过户前更是需要准备过户资金、买银行本票或者安排汇款好支付买卖价金,因此在过户前需要做比较多事情。此外,除了准备价金,买家通常也需要在过户前几天验房,看看是不是一切都跟合约规定的情况一样。如果在过户前验屋的时候发现什么问题,那就需要拍照留证据,并且跟自己律师或者仲介讨论怎样处理。在过户桌上买家签署各种文件之后,通常就是给支票,然后一切顺利的话就能从卖家手上拿到象征房子移交的钥匙了。这可说是整个交易的高光时刻,许多仲介跟买家都会兴奋拍照留念。




4. 买家律师:在过户当中需要做比较多事情的劳心角色,主要向买家解释所有签署的过户文件,确认所有的金钱计算都无误,然后还要确保产权报告以及产权保险都有正确涵盖应该包含的项目。尤其许多买家都是第一次购房,特别对于签署各种文件、交出数十万甚至百万美金没有安全感,因此很容易对于签署的文件有各种问题,买家律师通常都需要一一解释。笔者在作为买家律师过户的时候,往往都是要把水壶备好备满,不然整场过户下来可是口干舌燥。


5. 产权公司代表(Title closer):在过户当中属于比较中立、服务性质的人员。他们需要确保所有跟产权还有房产登记相关的文件都签署正确,这样才能够顺利登记进政府的公开系统里面,保障买家的产权。在过户的时候,可说是最忙碌的角色之一,包含要确认卖家贷款是不是确实能够付清、卖家银行方的文件是否充足、其他产权问题是否有好好解决、并且要确保拿到登记所需的各种文件、还需要帮现场签署的人做公证,最后还要协助复印分配各项文件。


二、 有贷款的过户流程


在买家有贷款的情况中,有时候还会有银行方律师参与过户。银行律师在整个交易中,算是相对中立的角色,硬要说的话偏向买家方的利益一点,所以有时候会跟买家律师是同一人,但最主要还是要保障贷款银行的利益。


银行方由于在交易中要放款给买家,俗话说:有钱的是老大,在整个交易里面银行就是「有钱」的那方,可以想像买卖双方可都要看银行脸色,所以通常有贷款的话,过户也会在银行律师的办公室进行。由于银行要借钱给买方会需要大量文件,在买家有贷款的过户中,时间往往会拉得比较长,因为买家需要签署大量银行贷款文件(Loan Document)。一般懂行的买家律师都会让买家优先签署银行的文件,因为拿不到钱就没办法过户,这可是攸关交易成功与否的关键。


三、 合作公寓 (Co-Op)的过户


通常在购买合作公寓(Co-Op)的过户中,合作公寓方的律师占一个重要角色,而且过户也通常是在这个律师的办公室进行。 Co-Op律师代表大楼董事会发出股权证(类似地契),因此也掌握较大的权力。


另一个合作公寓的特殊之处,在于卖家有贷款尚未还清的时候。由于贷款尚未还清,股权证的原件就在银行手上,于是卖家贷款银行就会派一个结算律师(Payoff Attorney)来过户,结算律师的功能就是把股权证原件带到过户桌上,然后代表卖家银行收钱。


四、 跟开发商(Sponsor)过户


另一个「有钱就是老大」的范例,非地产开发商莫属了。同样是卖家,但开发商这种类情的卖家硬生生地就是比较嚣张,很多时候都是不到过户桌上去过户的。于是大部分文件通常都是事先签好,在过户当天开发商很多时候都不出面,直接把文件由开发商(卖家)律师带到过户桌上。因此很多时候从开发商手上购买地产物件的时候,常常都是在开发商的律师楼过户。某种程度来说,在谁的律师事务所过户也体现了一个食物链的精神呢。



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作者简介:纽约执业律师、法路通律师楼合伙人,iTraining美国地产学校讲师,毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。纽约台湾青商会荣誉会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问,曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅,我是旅美律师希尔维亚」,文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。

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