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疫情法律问答:房產交易二三事 — — 合同篇

前言:在疫情期间加上全球股票债券等市场大幅动荡,相信许多房地产投资人也心慌慌。我们律师团队将分几次分享疫情期间的地产交易过户状况,以及签约过户特别需要注意的地方。

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一、為什麼買家在紐約購房需要律師的代表?

第一,纽约跟其他州不同,虽然有模板,但是每个律师的合同都各不相同,尤其是附加条款,都是律师自己起草的。外州的合同则是以州为单位有统一模板,合同中不一样的内容只有那些具体数字。

第二,虽然纽约州没有明确规定地产交易必须有律师代表,但纽约州的地产买卖比较复杂,不是不懂地产法律的人可以轻易处理的,有些时候即使是律师,但不是地产专业律师,也会感到棘手。

因此,买卖双方都应该有律师代表,保证双方的经验知识对等。如果其中有一方没有律师代表而签下了这个合同,到最后没有律师代表的那一方若不想买/卖或者过户以后,法院将很有可能推翻这个交易。

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二、目前疫情下的合約需注意些什么?

首先,对于目前进行中的合同,发现了以下几个普遍问题:

1. 部分客人做不查收入贷款,大多做不查收入贷款的银行是外州的银行,funding都是从外州来的。这些银行目前都不接受新的贷款申请,同时,受疫情影响,之前无论有没有出过贷款批准信,这些银行都无法放贷给贷款人。

好在我们律师在修改合同的时候,尤其针对不查收入贷款的买家,一般都会加上一条保护客人:如果贷款批准信已出,但最后由于非买家自身的原因而无法放贷,则合同可以取消并拿回订金。

2. 工作没了或者没收入了, 如果是由疫情引起而非由于买家自身原因引起的,取消合同并拿回订金应该是没有问题的。

但是律师建议,作为买家可以不用着急做决定,因为目前政府有意愿解除居家令重新复工,如果买卖双方沟通后都愿意等待一段时间,比如半个月甚至一个月看看疫情情况会如何,可能合同还可以正常进行下去。

3. 目前房价也受疫情影响而下跌,但客人无法以房价下跌为由取消合同,因为目前政府没有明确出台对于房价的相应规定。

从合同条款来说,我们在签合同的时候付了10%定金。这10%的目的有二;第一是买家无理由取消合同,卖家有权不退定金;第二如果房价下跌但是买家取消合同,卖家必须退定金,那么卖家会有损失,10% 就是赔偿卖家的损失。 比如,我们有一个买家,他们还是想买但是想要还价但是我们不能以这样的理由去要求还价。 我们需要其它理由。

4. 买家的资金出了问题。如果资金的问题是由疫情导致的,买家想要取消合同,是可以拿回订金的。但是有些客人的资金是从中国来的,受疫情影响在转账过程中出现问题,这不算是一个充分的理由去取消合同,因为目前并没有明确的禁令说疫情期间中国对资金的封锁更紧了。

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三、因为疫情影响很多工作被延误,对于新合同来说需要特别注意哪些条款或者附加条款:

1. 过户日期建议放在on or about 签完合同的90天。

2. 贷款的申请时间一般是签完合同起45天之内需要完成,现在建议修改为60–75天内。

3. 纽约real estate association出的一个addendum template有特别提到几个点,律师也做了相应修改:

(1)如果买家因为疫情关系失业,可以合法取消合同并拿回订金

(2)如果买家需要更多时间贷款, 卖家应同意给与合理的延期时间

(3)原本一般合同中提到的“逾期不过户视为违约”,但在此特殊时期,应修改为“如果逾期 买家无法过户,卖家可以取消合同,但必须全额退还合同订金”。

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四、贷款附加条件(Mortgage contingency & Funding contingency) 的意义及效力

Mortgage Contingency:

在合同上,通常会有一个时间限制给买家去申请贷款,如果贷款在规定时间内无法批下来,买卖双方都有权利不买或者不卖。只有在贷款批下来之后,合同才对买卖双方具有约束力。 对于买家来说,一旦从银行拿到贷款批准信, 就有义务必须买房子。

对于卖家来说,一旦收到买家的贷款信,也不能因为贷款有什么问题而取消合同。

Funding Contingency:


在签合同时,我们律师会特别增加一条funding contingency给客人更多保护。如果出现买家不可控的情况意外,例如金融危机或者现在的COVID-19疫情,且买家自身没有任何疏忽,有积极配合贷款,但银行批了贷款最终却无法给钱,这个情况下,买家就没有义务一定要继续买房子。

Force Majeure

中文译为“不可抗力”。在买卖合同中不常见,但租约(尤其是商业租约)中非常常见而且是保护房东的。通常指战争、自然灾害(包括但不限于地震、海啸、台风等)和政府行为(例如禁运)。那么,从现在起如果我们代表房客。如果由于“不可抗力”导致房客不能履行租约,那么房客也可免责。


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五、新开发案 (New Construction) 若無法如期交屋,買家在什么时候可取消合約?定金?


如果出现不可抗力情况,即使合同规定了过户日期,新开发案 (new construction) 的买家在一定时间之后也是可以取消合同的。

Drop-dead Date 在约定的某天之前不过户,买家有权利取消合同并退还定金。比如Sponsor 超过约定的过户时间一年还不能过户。

Sponsor Sale 中有一个anticipated closing date:预计什么时候可以过户。

Condo book 批下来就可以签合同了,但房子还在造。Condo book 或叫offering plan会有一个日期, 一般不超过anticipated closing date后的一年时间,如果一年内还无法过户,买家有权可以取消合同。

New construction 买家的订金退回来应该有利息。


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