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第一次买全新康斗公寓就上手:Condo Book里你必须知道的十个秘密


作者:蔡璧徽律师

许多人对于住宅有特定的偏好 — — 非新楼不住。

有可能是不喜欢老房子的气味、或者觉得旧房子容易歪斜、能源耗费较大等等各种因素,因此很多人喜欢买全新的楼盘。而买全新的楼,好处就是不太需要担心会有大笔维修费用支出,例如许多老旧公寓楼要更新或者维修屋顶,那就会是一笔不小的支出,羊毛出在羊身上这笔钱肯定是大楼的住户们一起买单。全新楼盘因为屋况新,不太会有这种问题。

然而,全新的大楼也通常比较贵,此外在交易成本上也会比较高,以纽约市来说通常从开发商手上买新楼盘单位的交易成本会落在4–6%。除了比较贵之外,在过户时也有许多不同之处,尤其很多时候买家在购买康斗(condominium)的时候,连大楼本身都还没有完全建成,往往是看样品屋选购房型的。这种购买全新康斗的交易,到底都有什么特殊之处呢?笔者以纽约市的交易情况来说明。



康斗公寓管理计画书(Condo Book or Condo Offering Plan)藏玄机

一般在购买康斗公寓的时候,不管是新楼或旧楼,买家都会拿到一本厚厚的「书」,也就是康斗公寓管理计画书(Condo Offering Plan or Condo Book),这本计画书是由州检查总长(Attorney General)批准通过,要求大楼开发商必须揭露给买家的楼盘相关讯息。以前的计画书通常就是几十页,而近几年来的大型开发案计画书则动辄上百页,有些甚至因为有很多版本的修订计画书(Amendment to Condo Offering Plan)而有上千页。因此,通常都需要专业的律师先去阅读必须留意的部分,并且根据律师的经验去向客户说明买这个康斗大楼需要留意的事项。


到底这本厚厚的管理计画书里面都要注意些什么呢?

户形图: 影响房地产价值的几个重要因素中,房产的面积、户型、方向都是重要的影响因素。而因为新的楼盘开卖的时候很多都尚未建成,因此很难亲眼看到房子的状态,这时候开发商所提供的户型图就很重要了,因为户型图可以看到想购买的单位的面积、户型有几个房间、厕所、厨房位置、客厅位置、各房间大小、窗户及阳台面对哪个方向等等,这些因素都是买房过程重要的考虑因素。要留意的是,如果计划书有修订版本,一定要以最新的修订版本为准。


2. 楼层构造图 (floor plan):

除了自己本身的户型需要注意之外,通常买康斗也会考虑到自己楼层其他户的状况,这样才能知道该楼层有多少住户、自己单位跟电梯的距离,或者其他地理关系如单位在大楼的哪一个方向、面对中庭或者外面、是否会面对到哪个方向的邻居,这种地理关系在允许抽烟的大楼特别重要。此外,也能看到同楼层都有些什么户型,大概可以猜测到未来邻居的生活状态,例如是不是适合家庭居住、或者以年轻单身族群的统仓(studio)为主等等。

3. 大楼的物理资讯:

看完了自己单位、自己楼层之后,接下来当然要关心一下大楼里面其他公共区域。常需要留意的包括大楼的设施、公共露台、健身房、大厅、停车区域、有多少住户、多少商家等资讯,此外大楼所在的地点、面对的马路、方向、空中权(air right)等等,这些都需要留意。

4. 具体要购买的单位的资讯以及相关费用:

除了物体性的资讯如几房几厅几平方呎需要留意,另一个重要的面向就是金钱了,也就是说买到了这个单位之后每个月要支出的金钱,常见的包括该单位的叫价、管理费、地税等。通常在管理计画书里面都会有所有单位的月支出列表。同样地,如果计划书有修订版本,一定要以最新的修订版本为准,尤其这个对未来月支出的估计是常常会有变动的。虽然管理费在未来有可能会随着时间过去而调整,但计画书里面的数字都能大致反映大楼建成后几年内的月支出。

5. 停车:

关于大楼里面停车位的规画,这也是需要留意的,尤其大楼的停车位是否是单独出售、是否是自成一个lot而可以单独算地税以及买卖,或者只是跟着居住单位的使用权(license),车位使用权怎么付费等,这些都会影响到房产的价值以及未来的升值空间。

6. 储物室:

由于近代纽约市内的开发案都是寸土寸金,开发商倾向于建较小的单位,但提供一些需要储存空间的住户额外的储物室。这些储物室的优先购买权、月费、位置、大小等等也通常会在计画书里面有说明。

7. 过户费用明细

由于买全新康斗跟一般买二手康斗不一样,开发商通常有比较大的议价权,因此很多费用都会要求买家支付,甚至根据楼盘会有一些特殊的费用,如卖价1%的大楼维修准备基金等。而到底过户要付些什么费用,会在管理计画书里面有具体说明,因此专业的律师一定会详阅这个段落,好告知客户过户都会有些什么额外的费用,以免过户时资金准备不及。本文下面会详述。

8. 维修基金:

通常一个大楼收管理费时,除了应该足够支付当下开销之外,应该还有一部分的钱会留做因为未来大笔开销的准备金。如果是比较有年份的楼,因为长久累积的关系,通常不太需要在管理费里面拨出太大的比例来做准备金。但是新的大楼并没有时间的积累,所以通常都会要新住户在过户时多出给出一笔基金 (通常是1–2个月的管理费),来做为大楼的维修基金,好因应如果大楼有需要大笔维修经费的需求。这些准备基金的数额以及准备金用途的描述,通常在管理计画书都会提到。

9. 减税计画:

许多全新的大楼都会拿到政府的减税优惠,这些减税的具体数额、申请类别、减税时程等资讯也都会在管理计画书里面。由于减税会很大程度地影响房产价值,因此在购买全新康斗时,一定需要了解这栋大楼的减税状况,这样才能正确评估未来过户之后的每月支出。

10. 大楼管理方式与居住规则:

既然是住在一个大楼里面,好处当然是大部份事情不用自己打理,包括铲雪、除草、房屋维修等,但坏处就是既然要共享空间就会需要迁就别人,通常大楼都会有自己的管理规则、包括宠物、电梯使用、单位内的装修施工、公共空间使用规则、安静时间等等,要入住大楼当然需要知道这些规则以及自己的生活习惯是不是会跟这些规则冲突。虽然大楼在后期全部卖出后会由住户组成管理委员会来管理,但在楼盘建成后初期的1–3年之间,管委会都会由开发商控制,而管理的方式都会在管理计画书里面写清楚。



许多过户费用是由买家承担

既然要购买全新的康斗公寓,就要有心理准备开发商会要求买家支付许多平常是卖家应该要付的费用,尤其当市场是卖家市场时,开发商就会有更多的议价权。即使是在买家市场,通常按照行业的通行规则,买全新康斗买家也需要支付很多卖家的费用,就算开发商愿意给折扣也会用别的方式来给,例如免除过户后一年的管理费等等。

通常在买全新康斗时,除了一般买家会需要支付的产权保险调查费、贷款费用、豪宅税、买家律师费之外,买家会需要支付以下比较特殊的费用:

1. 开发商律师费:通常交易里面律师费都是各付各的,但新康斗开发商通常让买家买单

2. 地产交易税(transfer tax):一般是卖家支付(除了豪宅税mansion tax通常是买家支付),但全新康斗通常是由买家付交易税

3. 大楼准备基金(reserve fund):不同州有不同规范,有些州法直接要求康斗必须有这个基金以应变维修需求,有些州则没有规定。通常在管理计画书(condo book)里面都会写要交多少、多久交一次、怎样维持基金、怎样使用等。

4. 贡献管理费(Working Capital contribution):通常是一次性的费用,在新买家过户时支付,其实就是用来支持大楼一般性维修管理的费用。

5. 管理公司使用单位贡献费(Resident unit contribution): 由于比较大型的楼盘通常需要腾出空间作为管理公司使用,这个空间不能拿去卖,于是卖价只好有所有新住户共同分担,因此会有这个费用。

6. 减税申请费(Tax abatement application fee): 有些有申请减税的大楼,开发商会让买家支付减税申请的费用。


以上整理一些常见的买全新康斗公寓会需要注意的事项,还有一些相关的费用支出。具体各楼盘还是有各自不同的情况,因此需要有经验的专业律师、经纪人层层把关,才能让买家买得放心、不会有莫名其妙冒出来的「惊喜」。

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作者简介:纽约执业律师、法路通律师楼合伙人,iTraining美国地产学校讲师,毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问,曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅,我是旅美律师希尔维亚」,文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。


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