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買不同的房產類型的交易程序有什麼不同作者:蔡璧徽律師

已更新:4月12日

在美國購買房地產,在大部分的州其實程序都不算複雜,通常不外乎是五大步驟:1. 看房、2. 簽約、3. 貸款、4. 調查產權、5. 過戶。不過在人口多、規範複雜的大城市,卻有比較不同的各種房產類型,也因此交易流程有些許不同。以下筆者針對常見的幾種房產類型,各種房產的特色以及交易流程差異,做比較以及說明。





· 一至三家庭住宅房屋(House):


可說是北美地區處處最常見的一種房產類型,主要是作為一般居住之用,但也有少數特定職業可以用來做開業用的住宅(home office)。有可能是好幾間房子某種程度連在一起的連排房屋(town house),或者是每一棟之間完全分開的類型(single house)。這邊也許有讀者留意到,這樣的房屋好像不包括四個家庭以上的住宅,這是因為通常四家庭以上的住宅會被歸納為商業投資用途,因此會在商業類別那裏另外說明。


這樣的房產通常還會帶有一些前庭後院,買房產的時候除了買房屋本身以外也包含買地,有的時候在比較寬敞的地區甚至買的地能包含好幾英畝(acre),幾乎是好幾個足球長的大小了。筆者認識有老美提到小時候在自家後院露營,估計就是像這樣的大後院,有時候帶有私人的泳池已經屬於標配,甚至私家森林植物園湖泊都不在話下。


這種家庭住宅由於往往帶有土地,也因此地界、房屋本身的違規情況也成為一個主要的問題。在買賣過程當中,也需要特別留意在產權調查中的土地測量圖(Land Survey or Survey),通常在測量圖上面會體現這棟房屋的外觀構造、以及跟各方交壤之處是否有越界情況,尤其如果在跟鄰居交界處有不貼合地界的圍欄、牆等構造,往往會影響到土地的使用,而且甚至有可能因為「時效取得」(adverse possession)的關係,非常可能「牆圍久了就是你的」,因而造成與鄰居之間的土地糾紛。也因此,在第四個步驟「產權調查」階段有可能需要預留一點時間,免得萬一查出來有狀況需要處理,結果卻因為前後時間沒規劃好卡死而導致不好的結果。




· 康斗公寓(Condominium):


康斗公寓(condominium)也是一種常見的地產類型,大部分時候康斗公寓外型內部都像是出租公寓一樣,差別只在於康斗公寓各個單位的產權屬於各屋主,因此各個單位是拿來賣的,而不像公寓大樓(apartment building)是用來出租的。有一些地方的康斗甚至長的不像是大廈,而是連排房屋的康斗類型,因此康斗的特色並不在結構,而是在法律上來說各單位擁有各自的產權,但是又跟其他單位的業主共同持有一些公共區域的股份,公共區域包括大廈裡面的電梯、屋頂、洗衣房等等,即使在連排房屋也可能有公共游泳池、花園、球場等等共有區域。




康斗公寓在過戶交易當中,比較特殊的是往往康斗的管委會有「優先購買權」(right of first refusal)。這個優先購買權的由來,主要是因為業主們共享一些公共區域,因此總是不希望這個大樓裡面的單位被賤賣而影響其他單位的房產價值,因此如果大樓管委會覺得某個屋主把單位賣得太低價,那就可以行使「優先購買權」,用一樣的價格買下該單位,不過實際在說這種情況很少見,因為要行使優先購買權必須管委會要有錢來買,因此除非真的過於賤賣,一般大樓管委會是不會這樣做的。這個行使優先購買權的時間,一般是在第三步驟「貸款」之後,在產權調查時買家跟賣家就會通知管委會有這個買賣交易即將發生,大樓管委會就可以據此決定是不是要行使「優先購買權」,而通常大樓的管委會可能有大約一個月的時間決定,因此在購買康斗的時候,也需要在安排時程上面注意這點。



· 共有公寓(Co-Op, Cooperative):


共有公寓(Housing Cooperative or Cooperative)是一種共同治理的房產持有模式,一個大樓由一個公司持有,然後每個單位的居住者就是這個公司的股東,股東們向公司「承租」各單位,可以說既是租客又是屋主。這樣的持有方式讓公寓裏面的住戶,往往對於大樓的共同事務有比較多的話語權,但相對來說各別單位的持有者的自由程度也較低,往往會覺得凡事都會遭到大樓管委會掣肘。


由於共有公寓的管理委員會就像是公司的董事會或者股東會,因此對於公司(也就是大樓)的共同事務有許多權力,包含一個非常重要的權力:審核要進入的新住戶(通常就是買家),這個「管委會審核新買家」的程序通常發生在貸款之後,就像康斗一樣,在第三步驟「貸款」之後,買家跟賣家就會提交文件申請讓買家進入「公司」成為新股東,大樓管委會於是會審核資料甚至安排「面試」(interview),來決定是否要接納這位新「股東」。由於涉及到這個人將成為大家未來的鄰居,因此這種Coop的面試並不只是看收入、價錢這些硬條件而已,也看這個新買家是不是有眼緣、是不是麻煩人物、未來大家能否成為好鄰居等等。



由於Coop管委會權力巨大,面試後批准與否完全不需要給理由,也因此在過去有被詬病這樣的面試方式其實助長了「種族隔離」,因為有些管委會擺明就是拒「非我族類」。例如有些紐約市曼哈頓的知名豪華公寓,一看公寓名單都是一片星光燦爛,不是好萊塢明星就是知名政商人士,有些公寓在紀錄上擺明就是只接受白人,這可說是Coop公寓的黑歷史。正因為有這個「面試」審核的過程,所以如果購買Coop的話,就需要預留這個時間,以免搬家時措手不及。



· 商業樓:


商業樓其實是所有投資類型房產的總稱,實際上則類型變化多端,包括整棟樓拿來出租的公寓大樓,未來可以開發的空地、店鋪、辦公大樓等各種型態不一而足,因此較難歸納出公式。不過參與商業樓盤投資者,也通常是比較有資力以及經驗的地產投資人,在此筆者就不贅言了。


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作者簡介:紐約執業律師、法路通律師樓合夥人,iTraining美國地產學校講師,畢業於紐約大學法學院,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛。紐約台灣青商會榮譽會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問,曾獲2019、2020年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020-21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」,文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab、換日線等各媒體。

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