过去一年的疫情，影响所有人生活的方方面面，当然也包括地产投资产业。除了疫情之外，美国总统大选的落幕、拜登政府上台，都将影响美国地产这个32兆元的大饼。每年通过影响地产业界的新法案都繁如牛毛、无法一一详述，因此笔者选了几个标志性的法规变化，来分析美国地产业界的规范趋势，协助读者掌握地产投资的方向。
各州开始流行远距公证、纽约改革委托书(Power of Attorney)法案
疫情以来，过往只有少数州接受的远距公证(notary public)蔚为流行。许多州都因为考虑人与人近距离接触的风险，因而透过紧急命令的方式暂时性地允许远距公证。而在疫苗普及后，虽然实体活动已经逐渐开放，但是远距公证的潮流已经回不去了，因此各州开始推动立法将远距公证永久化。
此外，纽约州日前也通过法案，改革了委托书(Power of Attorney)的格式规定，并且规定产权公司或其他第三方不得因为一些小瑕疵而拒绝认可委托书，该法案在6月13日正式生效。过往许多委托书常因为小小的瑕疵而被拒绝认可，而有时候要重新签字对于年老、行动不便或者病重的委托人来说，实在是困难重重，这点在过去一年疫情严峻的时刻更为凸显。新法规定只要委托书「实质符合」(substantial conformity rule)委托书的规范就可以使用、不因为小瑕疵而无效，并且规定随意拒绝认可委托书的一方可能要赔偿。
这些新法都显示出法律对于格式的松绑、因应疫情以及新科技产生的演进。
反歧视以及合作公寓(coop)决策透明化
合作公寓(Co-op, or Cooperative)可说是美国一个特殊的地产项目，买家买到手的不是房契，而是这个公司的股份成为了股东，而这整个大楼就是一家公司所持有，购买股份并不拥有大楼而只是购买到使用权。 Co-op公司本身也有由大楼业主们组成的董事会，若有新买家想要入住则通常需要通过董事会 (Co-op Board)的审核，董事会得以随意拒绝买家并且不需要提供理由。
这样特殊的制度使得Co-op的价格相对便宜，并且让住民们选择自己未来的邻居。然而，调查也显示这样的特殊制度也成为歧视的温床，长久以来一直都有反对声浪。例如，一对极为富裕的同志买家便在购买曼哈顿七百万美元豪华公寓时受挫，俨然不是因为财务原因，他们的买家仲介私下表示可能董事会是因为性倾向而拒绝他们。这在去年一波「黑人命关天」(Black Lives Matter)民权运动之后，俨然更加刺眼，尤其是在纽约新公平住房法反歧视的一波新措施之后，许多人开始注意到这个不受控制的合作公寓董事会，往往不须理由就能拒绝「非我族类」。
看不惯合作公寓董事会的隐形歧视，今年在纽约上州西彻斯特(Westchester)便立法介入，规定合作公寓董事会在拒绝新买家的时候，必须提供书面拒绝理由，此外也规定合作公寓必须明确地提供财务要求的标准。虽然在纽约州、纽约市、以及其他大城市所在的州都有一些相关的立法提案，但真正通过的其实少之又少，在西彻斯特(Westchester)之前，纽约州还有Suffolk County 在2009年就通过类似法案，不过在法案通过之后并没有出现如反对者声称的「诉讼案大增」的结果。现在既然Westchester也跟进了，也许会有更多其他地区的相似法案出现，持续这波对抗隐形歧视的全国潮流。
大麻合法化蔚为风潮，汉普顿却不想要
自从欧巴马政府以来，联邦把决定大麻相关政策的权利交给各州，于是从科罗拉多州和华盛顿州开始带头把娱乐大麻合法化，这些州都享受到了大麻经济带来的好处、同时也因为大麻的阳光化降低了由帮派份子把持这个市场的可能性。也因此，各州开始相继除罪、甚至合法化大麻的使用，笔者所在的纽约州也在2021年追随邻州纽泽西的脚步合法化大麻的娱乐性使用，抢攻这块大麻经济。
即使在真正的立法通过大麻合法化之前，就已经有许多隐而不宣的大麻供应店，而在此之前其实纽约警方也都不太执行这方面的取缔，警方有个默示就是只要不太过份、警方就不管这些休闲用大麻的使用。不过，纽约州合法化大麻并不代表大麻将会变得随处可及，因为该法案虽然使得大麻零售业成为可能，但法案里也允许各地方政府选择退出 (Opt Out)。
加州在合法化大麻之后，这块市场已经有40多亿美元的产值，科罗拉多州也有20多亿美元的大麻市场；这片蓝海对被疫情重击的零售店面房东来说，不啻是悦耳之声，而州政府当然也对于可能带来的税收摩拳擦掌。可以想见的是，虽然大麻零售店可能会吸引一些顾客，但也可能吓走另一群人，此外大麻店也像其他某些娱乐业一样不能在学校或者教堂区域内开张，而各个地区的政府区划委员会(Zoning Board)也可能针对大麻另有限制或规范，甚至有些村镇可能想把大麻产业完全拒之门外，不让大麻零售店在村镇里出现，例如纽约长岛知名的超级富豪区汉普顿(Hampton)就有这样的声浪。
疫情带来的空置店面怎么办？
政府鼓励艺术家利用在纽约长岛知名富人区汉普顿的许多店面，都因为疫情打击而关门，许多店面都已经挂上For Rent的招牌许久但仍然乏人问津。空置的店面不仅对于房东是个噩耗，其实各地政府也不喜欢有大量空置店面，因为没人使用的店铺除了可能被犯罪份子利用之外，也可能使得该地的流浪汉问题大增，并且进而影响到该地的治安、美观等等。
过往便已经有许多针对空置店面的立法提案，例如针对空置店面加收地税等。今年纽约长岛汉普顿小镇便立法通过，只要店面空置超过一个月，房东便要允许艺术家「免费」使用该店面做为艺术展示用途。艺术家们对于地产行业来说可说是又爱又恨的角色，一方面艺术家的入驻可能带来该地文化上的提升与改变，进而提高地产的价值，例如当年纽约格林威治村也曾是艺术家集散地，现在却成为寸土寸金的富豪区；然而，艺术家们普遍付不出高额的店租，因而也成为房东们的眼中钉。
也许这样的店面利用方式，在实施之后如果成效卓著，将成为其他城市的榜样，成为政府处理碍眼的空置店面的方式。
企业透明法(Corporate Transparency Act)，揪出豪楼背后的主人
美国的地产向来是全球富豪、企业的标的，也因此有许多外国公司、富豪透过美国有限公司(Limited Liability Company, LLC)来持有美国地产，因为LLC有其特殊的税法上有利地位。也因为透过LLC来持有，许多美国地产的持有者都非常神秘，神龙见首不见尾，因此成为洗钱的好方法。
先前通过的「企业透明法」虽然被川普前总统使用否决权(veto power)挡下来，但今年大年初一国会就推翻(override)川普的否决权，硬行通过这个法案。企业透明法要求所有在美国注册的LLC都必须揭露股东或者控制人的资料，违反者将会有罚金、以及可能坐牢的风险。其实在联邦这个立法之前，某些州早就有相关规定，例如纽约州在2019年就通过修改税法要求房产交易的LLC必须提供股东讯息。这些措施的通过，都显示出政府对于管制洗钱的决心。当然，法案也不是毫无漏洞，例如法案对于LLC如果提供错误的资讯的处置就非常有限，而且如果是直接由外国公司持有房产就没有类似要求。
对抗全球暖化的建筑能源法规
拜登政府对于能源以及全球暖化议题一向关注，他的首席经济顾问Brian Deese就曾是贝莱德(BlackRock)集团的全球永续投资负责人，在拜登提案的行政措施里面，也有针对全美各房产大楼的能源利用效率的提案，目标就是在2050年之前能够达成零碳排的目标。在联邦之外，各州也有自己的相关立法，例如纽约州The Climate Leadership and Community Protection Act、以及华盛顿州Clean Building Act等等。可以想见，未来对于提升建筑的能源利用效率、鼓励建筑使用再生能源将会是政策趋势之一，也会是未来地产业界的先声。
作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020-21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。
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