[原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang]
2023年10月底，全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors, 简称“NAR”）在堪萨斯市反垄断案中被判18亿美元天价赔偿！
这个案件在地产业界掀起渲染大波，余波荡漾的不仅仅是案件所涉及的赔偿金额之巨大，更是因为案件最终挑战了美国房仲业不成文的既定规则，即卖家要承担6%的销售佣金。因为卖家经纪人会跟买家仲介对分仲介费，等于卖家同时为代表两方的经纪人买单，间接推升房价。
这消息一出，交易市场内的买卖双方以及各方经纪不免恐慌：以后的地产经纪费用到底会怎么调整？会不会导致行业的变革？一系列的思考之外，让我们从头剖析掌控这一行业的巨头——NAR的由来，以及未来作为地产经纪的行业展望。
“罗马不是一天建成的”：NAR的前世今生
NAR的前身是美国国家房地产交易协会（The National Association of Real Estate Exchanges），于1908年成立。1916年，明尼苏达州地产协会的主席创造了“Realtor”这一词，并且在之后为这个称谓注册商标，并授权协会内部成员使用。在八、九十年代，该协会逐渐在各州创建衍生协会，并且正式改名为全美地产经纪人协会NAR。至近代，NAR已经成为全美最大行业工会之一。
在美国，如果你想要成为一个地产经纪或者代理人，一般需要学习相关课程，并且通过资格考试，之后就能拿到地产经纪人资格证。如果你愿意再花一些会员费加入NAR，你就能使用协会内的地产房源共享系统（Multiple Listing Service, MLS）。MLS是在NAR会员内部独享的庞大资源数据库，在这里，会员经纪们接受卖家或者买家委托之后，就到MLS数据库中寻找房源或者客源信息，接洽、谈判并实现交易。
NAR这个产业巨兽的阴暗面
地产从业者们私底下把NAR戏称为“戏称”房产市场的“看不见的手”，如果不听这只“大手”的操控，在交易市场内执业会非常困难。实际上，NAR大致通过以下方式一手掌握美国的地产市场：
① NAR独享的地产房源系统MLS（Multiple Listing Service）
作为地产经纪的你，如果不加入当地的NAR组织，你就无法接触到这个地区放在MLS上挂牌的可交易房源，也就被排除在房屋交易市场之外。这类有效信息是由当地NAR协会控制的独家信息，已经不是什么秘密了。此外，NAR也规定卖家必须在把房子公开上市的一天内，同步把信息登录在MLS系统里面，如果违规可能被罚款等。
② NAR的内部规则，变相拉高房价
在对于会员的管控中，NAR在对于经纪人们该怎么分配佣金有自己的规则，包括长期以来大家遵守的6%佣金，基本所有的经纪人都默认这个规矩。根据去年堪萨斯市官司的指控，这导致整个交易市场越来越缺乏竞争力，同时也恶性拉高了房价。因为对买家仲介来说，如果这个房子最终以较高的价格成交，他们就可以拿到基于这个较高房价的一半佣金。
③ 数不清的官司、和政治挂钩，还有桃色新闻？！
NAR每年花费大量的精力和金钱请律师、打官司，在他们的官网上，就有分区专门罗列历年来的纠纷案件。常见的投诉包括经纪人在房产披露工作中的失职、多方报价、细节核实不清、房产各类设施系统与权限调查不清等等，数不胜数。
但这样的组织能壮大至今，自然有它自己的生存之道。据悉，NAR会挑选、拉拢政客，花大钱为政客宣传，促成当选。当选之后，政客就成了NAR一方帮地产行业说话，于是地产业界也会捐款给NAR做行政花销。根据调查，NAR花在投资政客上的钱就已经高达五千两百多万美金。
另外，还有常年来针对NAR前主席Kenny Parcell的各项指控，包括霸凌、桃色丑闻。曾经有被Kenny欺凌过的女性试图站出来指控，却都遭受解雇威胁。
帝国崩毁：官司之后的巨额和解
2023年11月，密苏里州的陪审团认定NAR和几个地产经纪公司存在合谋拉高经纪佣金，导致房价上涨的恶意行为。因此陪审团做出决定，判定NAR领头的被告们违反了反垄断法，作出赔偿18亿美元的天价判决。而最终达成的和解协议中，NAR同意支付四亿一千八百万美金，并承诺改变行业内以及MLS系统上的一系列规则，包括取消6%的既定配额，卖方经纪人不能在私下利用MLS系统和买方经纪达成佣金分配，NAR不能再独家霸占当地房源挂牌信息等等。
房仲业者的恐慌：要“失业”了？！
对于已经入会的Realtor来说，肯定免不了焦虑：动了佣金比例，就是动了自己的蛋糕！陷入被动形势之下，一些经纪人发出灵魂拷问：
① 约定俗成的6%佣金比例取消，意味着在将来的房产交易中要花时间商议佣金的部分，会不会拖长了将来房产交易的时间，以及推升交易成本？
在过去，由于买方经纪人的佣金是与卖方经纪分成，在宣传的时候，他们会常常告诉买家是“免费”服务。买家在挑选自己代理人的时候就没有很认真筛选。而现在，一旦买方经纪的佣金嫁接到买家自己头上，买家就可能要面试严选，并且在挑选和交易过程中更加谨慎，反复比较和考虑，只为了自己花的钱物有所值。
② 地产投资者（Investor）可能彻底抛弃经纪！
是的，投资者看重盈利，并且又相对了解市场和交易规则，他们很可能会大胆抛弃代表买方的经纪，直接去找挂牌经纪人（Listing Agent）买地或者是买背景比较单纯的房产。
③ 房产中介作为一份赚钱的Part Time（兼职）工作的日子将一去不复返！
过去，一些经纪人只要开车载着客人兜兜转转，看到合适的房产就尽力促成，成功的话还能顺便赚外快。这样的工作内容吸引很多有全职工作的人兼职做地产经纪。而在将来，佣金分配的改革会更严格考验房产经纪的实际能力，凴实力说话，因为买家可能会选择不用经纪人或者只找真正能加值的仲介。既然需要投入大量的时间和精力才能成为一个称职的地产经纪人，就意味着只做兼职的可能变小，甚至导致一些人完全离开地产业。
作为Realtor的思考：不完全是坏事！
从判决结束到现在，很多人都在思考这份职业未来的方向，但在职的经纪人们普遍还是持乐观态度：
① 将来，房产买卖双方和各自经纪人都会在佣金分配上有更多思考和商量，过程也会更透明。
卖方经纪不再承担与买方经纪分红的责任，买方经纪就要考虑向买家要佣金。因此，经纪人在一开始就要对客人把话说明：在佣金部分有哪些分配选择，这些选择有什么好处。比如在芝加哥，为了防止挂牌经纪（Listing Agent）不分佣金给买家经纪，经纪人就直接让买家客人签协议，以市场最低价或者自定义的百分比来收取佣金。
② 没有默认的佣金分配，引入良性竞争。
现在已经出现的状况是，部分卖方经纪直接告知不会分佣金。因此，一些执业多年、经验丰富且记录良好的经纪人，会直接诚实告诉客人这个情况，和客人协商是否愿意承担自己的佣金。当然有一些买家还是不愿意出钱，但他们愿意让经纪重新找卖家。眼看自己要失去客人，不愿意分佣金的卖家经纪就坐不住了。 这样也是另一种方式激活买卖市场。
③ 不缺钱的投资者（Investor）和买家更需要经纪帮忙筛选房源
称职的经纪人或代理人从一开始选房源，就有能力帮投资者分析房源的优劣，比如哪些类型的房产可以做Airbnb，哪些可以做长短期的民房出租，又或者房型、改造方式、当地资源等等。而这些知识和资源，有时候投资者、尤其是外国人或者外地投资人不一定了解。一个好的投资者，会愿意花钱请一个了解当地情况的代理人来帮自己筛选房源，乃至处理后续房产管理业务。因此，能够提供完整加值服务的经纪人就有了优势。
④ Realtor会更注重提高自己的专业能力，职业含金量更高
在这场官司带来的一系列变革中，大部分的买方经纪认识到问题并且开始努力，为了自己能赚到属于自己的那部分佣金，逐渐重视自己的服务，包括联系客人的时候提供专业的咨询服务，让买家更了解交易流程、房产状况等信息，而这部分服务在过去，是很多经纪人不重视甚至忽略的。只要所有执业人员都开始重视提升自己的能力，整个行业的水平也会跟着提高。
结语：做好准备，暂且观望
这次风波一停止，大量的客人，尤其是买家开始紧张自己是否要多付佣金。然而目前为止，市场内的经纪人们还是暂时秉持原本的做法，持观望态度。现在所有人都意识到佣金部分是可以协商（negotiable）的了，不过卖家经纪们也认为，如果完全停止和另一方分红，谁还会带买家来看房子呢？
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