[原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang]
当打算出售房产的卖家收到多个买家出价offer，该怎么做出选择是最优解？作为在纽约房地产市场交易有十数年经验的专业律师团队，我们来为大家做出分析。
房产卖家基本上会遇到买家两种情况的报价：全现金买房和贷款买房。而这两种买房报价，都有需要注意的地方。
1. 买家打算全现金交易：
Pros
全现金买房如果顺利的话，成交时候比较快速干脆，属于“一手交钱，一手交房”，很多卖家也乐见这样的交易方式。
Be Careful!
但是卖家要注意，在遇到全现金的买家的时候，一定要调查清楚买家的银行里是否有足够的买房的流动资金，而且是能汇到美国账户的有效资金。
比如买家报价的时候声称自己的资产有一百万，但之后调查起来，发现买家的资产部分是定期，实际可用的买房资产远远不够负担房价，那这样是不算数的。或者买家确实有一百万，但卖家的房子价格刚好也是一百万，而交易里其它的费用买家还需要承担，实际需要的资金一定是要多出一百万的。举个例子，在纽约市，房产交易的其它费用大概会占到房价的2%-5%。如果全现金买家户头里刚好真的只有一百万，很有可能最后还是要去贷款来负担其它的交易费用，就不是真的“全现金”。
还有一种情况是全现金买家可能会杀价。卖家如果能够满足稍微让价的条件就直接过户，那么卖家就按照买家开的条件自己斟酌。
2. 买家打算贷款买房：
Pros
遇到贷款买房的买家，卖家就没有压价的压力，甚至可以开个高一点的价格给买家。
Be Careful!
因为要配合买家贷款，花费的时间一定比现金买家长，交易的过程更复杂，变数也增加。比如下面几点卖家要注意：
i. 银行是否批准
遇到要贷款的买家，重要的一步就是了解买家的经济状况，看看能不能负担起贷款。卖家就要注意向买家要一封来自银行出具的Pre-approval Letter（预批准证明）。
卖家要注意Pre-approval和Pre-qualification的区别。买家在一开始申请贷款的时候，可能会先从银行得到Pre-Qualification（资格审核）。这个初步调查只是银行根据买家简单的信息，做出房贷金额的初步估算。但是它没有包括审核买家的信用报告，也不保证一定买家有资格获得贷款。
等到买家向银行要求Pre-approval的时候，银行才会根据申请人的经济状况，包括债务、信用情况、现有资产等等进行个人风险评估，决定为借款人提供多少金额的贷款。那么对于卖家来说，如果买家能拿得出这封信，至少证明银行已经审查过买家的经济情况，买家是有能力来贷款买房的。
ii. 买房合同里的贷款附加条件（Mortgage Contingency）
合同里的贷款附带条件（Mortgage Contingency）是保障买家的一种方式，这种附带条件给买家一个保护期限，即如果买家在这段时间里贷款没有批准，在特定时间内可以撤掉买房合同，而且买家还能拿回定金。（《疫情法律问答：房產交易二三事 — — 首付订金篇》）
iii. 配合银行做房屋估值（Appraisal）
当买家申请房贷时，银行会对房子进行评估，确定它的市场价值。买家最终能借到的钱也会根据这个评估结果来定。如果评估结果比成交价低很多，买家就会面临几个选择：要么自己补上差额、要么跟卖家商量降低价格，或者干脆放弃买房。
对卖家来说，这种情况有风险。如果评估价低于成交价，买家可能会要求降价，或者干脆不买了，这样卖家可能要么卖不成房子，要么就得在价格上让步，影响交易收入。
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