房产交易在纽约就像吃饭喝水一样每天都在发生，是纽约这座城市不可分割的一部分。而其中有一些交易形式很特殊，比如很多人听说过银行（回收）屋，急售屋，拍卖屋这样的概念，这些交易有一个共同点，就是屋主在还贷款方面有困难，没办法继续支付高额的利息和罚金。但这几种交易具体的区别是什么呢？其实就算是很多资深的投资人，面对这些零零总总的法律区别，也是一筹莫展。我们在这篇文章里为大家简述了几种不同概念的特点和区别，希望对各位有所帮助。
1. 急售屋（SHORT SALE） Short Sale最大的特点是，屋主是在欠债但依然拥有产权的情况下在市场上卖房子，屋主无力偿还所有债务，而市场上买卖的交易价格又不够偿还所有债务，也就是说，他买卖的价格低于他的所欠的债务总额。但因为债权人的种种考量，尽管债务没有完全还清，但依然批准了该交易并在拿到钱后释放债务。由于这种交易的买卖资金是短缺的，所以叫“Short” Sale。
2. 拍卖屋（FORECLOSURE）
Foreclosure是怎么产生的呢？最初的导火索依然是屋主没有还贷款（Mortgage），或者有一些其他的未偿还债务，比如地税、水费等。这些债务一般都是以房产作为抵押的，当债务没有偿还超过规定期限的时候，债权人就会起诉这个屋主，要求法院把房子拍卖掉来还钱。经过法院的程序，债权人会从法院拿到一个判决（Judgment），然后根据判决书在法院进行拍卖，拍卖的收入所得会还给债权人。这种拍卖，由于流程上相对特殊，再加上得到消息并前来竞价的拍卖屋买家各不相同，成交的价格是很难预估的。有可能拍卖的钱不够还债，也有可能还完所有债务之后还有剩余价值流还给屋主！
3. 银行屋（REO，Real Estate Owned）
银行屋又叫回收屋，顾名思义，就是债权人回收了该房产再出售。最常见的就是就刚刚提到的Foreclosure的情况，在拍卖的过程当中，没有人去竞拍，或竞拍成果没有达到债权人的最低预期，导致流拍。流拍后的房产自然不能再还给原屋主，所以债权人只能暂持在手中，准备再次出售。可以想见，这种情况，大部分债权人都是原屋主的贷款银行。通常银行再回收房产之后会委托房产中介（Agents）卖这些房子，所以我们在市场上能够看都有些中介列出来的房子会有“REO”的标识。当然，除了银行，还有可能是通过Tax Sale（有些人欠税没有还， 政府有权拍卖税务人的房子）的方式，房子产权已经转到政府手上，政府再进行出售。
上述三种房产，是不良资产（distressed property）里最主要的几种形式之一。由于其交易的特殊性，风险和机会都远非寻常房屋交易可比，我们会在后续文章中慢慢阐述。建议各位买家和投资人在面对这种交易的时候一定要慎之又慎，千万不要为了投机而冲动交易哦！
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