原创作者：蔡璧徽律师
在上一篇分析Po文中，我們分析了美國總統候選人將來可能實行的稅法政策以及利害關係。這一篇中，我們將從住房政策上解讀分析市場走向。
房子住不起篇，房價問題兩黨解法大不同
在過去的幾年通膨加持下，美國房地產市場經歷了顯著的價格上漲，導致許多中產家庭逐漸無法負擔住房。
通常，住房負擔能力(affordability)的標準是指住房相關費用、如貸款、地稅和保險，加總不應超過家庭總收入的三分之一。然而，根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，全美房價中位數在2023年達到了歷史新高，對比收入之後可負擔性則來到歷史低點，這使得許多家庭的住房支出超過1/ 3的標準。此外，由於聯邦暴力收息跟供給不足，收入不差卻也買不起房只好租房，這帶來主要都會區租金的持續上漲。
兩黨都有共識，認為住房不可負擔的問題亟待解決。然而，雙方如何解決這一問題的路徑上卻存在著顯著差異。民主黨主張透過政府的力量進行幹預，提供稅收優惠增加住房供應，並同時推行全國性的租金管制；而共和黨則更傾向於依賴市場力量來調節住房市場，並減少政府的干預，認為藉由鬆綁區劃法規(zoning)以及建築規範才能讓建商願意蓋房子。
賀錦麗承諾4年3百萬套住房
政策五：大蓋房
民主黨經過一段時間，終於認同房價問題是供給問題，也因此，賀錦麗承諾在她的第一個總統任期內將建造300萬套住房，以應對住房短缺和房價高漲。這些住房將主要針對中低收入家庭，透過增加供給來促進市場競爭、降低住房成本。
然而，這項政策實施也面臨巨大挑戰，許多人認為政府之手「大蓋房」政策不切實際，短缺的根源不僅在於供應量不足，還涉及地方的分區法規和建築成本因通膨飛漲，這些都不是政府撒錢能解決的。
因此，賀錦麗也提出要通過聯邦幹預來減少建房的障礙，包括改革分區法規，特別是那些限制多戶型住宅建設的法規（如單一家庭區劃法single family zoning）。她希望透過這些措施來鼓勵更多的住房開發，並支持地方政府放寬建設限制。然而，這項政策可能會遭到地方政府和社區的阻力，特別是享受區劃好處的現有居民。
政策六：全國性租金管制
除了長期的供給問題，賀錦麗也提出全國性的租金管製作為短期解決方案。她提議將拿聯邦補助蓋房的大樓，限制每年租金漲幅限制在5%以內。
租金管制一向是民主黨政策大票倉，目的儼然是保護現有租戶讓他們可以安心住下去。然而，經濟學家普遍認為，租金管制可能會進一步抑制住房供應，因為房東和開發商會因為利潤減少而減少新住房的建設，最終可能使住房短缺問題加劇。（<<你無法想像的這三個原因：租金管制反而害了租客>>）
政策七：幫助首購族限制華爾街
賀錦麗的政策還包括針對華爾街大型地產基金的限制措施，她認為這些大型地產投資公司用大撒現金的方式抬高房價，壟斷租屋市場後大幅提高租金。然而批評者則認為這針對華爾街的政策，可說是遲了好幾年，因為這些大撒現金的i-buying公司早已入場買完。除此之外，她還計劃提供25,000美元的首次購屋者補助，幫助低收入家庭跨入房屋市場，從而減少住房擁有率的差距。
雖然賀錦麗的住房政策顯示出她對解決住房不可負擔問題的承諾，但也面臨不少挑戰。這些政策的成功與否將在很大程度上取決於她能否推動聯邦與地方的合作來解決結構性問題，以及如何平衡市場供需和政府乾預之間的關係。
川普認為政府少干預才能刺激市場
政策八：保護郊區、拒絕移民
川普的房屋政策重點之一，不意外地當然是討好白人選民的保護——家庭區劃(single family zoning)政策，這些區劃通常限制了多戶型公寓大樓(multi family)的建設，從而能維持美式特有的郊區生活品質。川普及其支持者認為，這些區劃(zoning)保護了家庭社區不被高密度開發所擠壓，防止了郊區的過度擁擠和房價下跌，並且確保郊區基礎設施(infrastructure)不至於過載。
有趣的是，川普標誌性的移民政策，竟然也是其房屋政策的重要部分。他強烈認為應該透過邊境管制來減少非法移民數量，並認為這樣的措施可以減少美國本土住房市場的壓力。川普認為正是外來移民推升美國的住房需求，尤其是在低收入住房市場，許多非法移民「黑戶」推高了房價和租金。然而也有批評者指出，這些政策也可能反過來減少建築業的廉價勞動力供應，進而影響住房建設的速度、加劇住房短缺問題。
與賀錦麗的大政府主張相反，曾經身為紐約大地主的川普反對租金管制，他認為這種政府乾預會削弱市場機制，讓建商沒動力蓋房、導致房屋供應進一步減少。川普強調應該讓市場力量來調節租金水平，並讓私人企業的靈活性來解決住房問題。
可以看得出來，商人出身的川普，地產政策強調市場力量和減少政府乾預。然而，這些政策也面臨挑戰聲音，例如如何平衡移民減少與建築業勞動力短缺的問題，以及如何在減少聯邦幹預的同時積極處理住房不可負擔(unaffordable)的挑戰。
結論：無論是大政府與小政府，政府都是地產政策舵手
總結來看，兩黨候選人川普和賀錦麗在地產政策上的分歧，大致反映兩黨一直以來的大政府v. 小政府路線歧異，以及對於政府角色和市場力量的不同理解。
民主黨賀錦麗的政策認為聯邦政府應該積極介入，以增加住房供應、推動租金管制、以及提供首次購房者補助，透過這些積極的補助跟打壓手段來解決住房負擔問題。此外，她還支持加強稅法監管，透過限制1031交換條款和提高公司稅率來增加政府收入，解決赤字問題外希冀進一步推動社會福利與經濟公平。
相對地，共和黨川普主張減少政府乾預，讓市場力量這雙無形的手來解決住房問題。他的政策包括保護單一家庭區劃(single family zoning)、推動機會區(opportunity zone)以促進經濟困難地區的投資、以及透過減少移民來緩解住房市場壓力。川普的稅法政策也傾向於減少對富人和企業的稅負，以激勵投資和經濟成長，但有些內容難免讓人聯想到雷根時代的狗哨政治(Dog-Whistle Politics)，表面上是為了保護個人自由和減少政府乾預，但實際上似乎也隱含對特定群體的隱性呼籲、暗示對特定「美國價值」的呼喊。
政策的變動可能影響房價、租金水準、投資回報率，以及市場的整體穩定性。對於房地產投資者而言，無論哪一位候選人上台，提前了解政治風向並預測政策可能帶來的變化，都能有助於制定更為穩健的投資策略，減少風險並抓住潛在的機會，為地產投資保駕護航。
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