聯邦關門的五次衝擊：當政治停擺撞上地產市場

原创作者：蔡璧徽律师 Sylvia Tsai, Esq.

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在《新世紀福音戰士》裡，「衝擊」（Impact）象徵世界重啟的節點。每次衝擊都帶來崩壞與重生。而在美國，聯邦政府的「關門」（government shutdown），雖然不至於摧毀文明，但其影響層面之廣，足以讓地產市場在短時間內出現細微而真實的震動。

所謂政府「關門」，其實是國會兩黨間預算談不攏的結果。當國會無法及時通過支出法案時，聯邦政府理論上便失去資金授權，除了維繫公共安全或國防等「必要業務」，其餘機構皆暫停運作。這意味著文件不再流轉、審批暫停、補助延宕、數據中止。對很多人來說，這只是一則一天內不超過幾分鐘的政治新聞；但對房地產市場以及投資者而言，這是一種立刻可感的制度性斷層。

以2019 年長達 35 天的關門為例，政府關門造成全美一天約 1,300 件房屋成交受阻。FHA 與 VA 貸款停滯、租金補助暫停、基礎建設審查中斷。華爾街稱之為「可控的不確定性」——某種程度是一個看似矛盾但卻精準的描述。以下筆者將針對政府關門的五層衝擊一一解析。

衝擊一、貸款流程的延誤

房貸市場是最先受到影響的部分，尤其是依賴聯邦背書的 FHA 與 VA 貸款，在政府關門期間進入半休克狀態。文件審核延遲、IRS 暫停收入驗證，銀行與買家之間的流程像被卡在系統緩衝區裡。

這種延誤對買家與賣家都是現實問題。簽約後的成交期通常只有一兩個月，一旦房貸無法及時核准，不管資金壓力、搬遷、臨時租約、甚至違約風險都隨之而來。對於靠貸款成交的中產家庭而言，這是一種精確到以天計時的焦慮。

市場雖然會自我調整，例如銀行增加現金彈性、律師與經紀人延後交屋期，但若停擺超過數週，整個交易鏈條仍會陷入緊張。地產交易需要信任與節奏，而政治帶來的不確定性卻破壞了這兩者。

衝擊二、租金補助的中斷

相比買賣市場的延遲，租屋市場的衝擊更直接。美國有數百萬家庭依賴聯邦租金補助計畫（例如 Section 8等計畫），由政府每月支付部分(甚至全部)租金給房東。當政府關門時，資金發放當然會停滯，對房東而言這個穩定的現金流也隨之中斷。

例如2019 年的關門導致超過一千份 Section 8 合約失效。房東必須在現金流壓力與租客權益之間權衡：是否要繼續讓租客住下去、是否啟動法律程序，而政府重啟是否遙遙無期? 對租客而言，他們並非不願付款而是無力付款，而理論上承擔責任的政府卻暫時「無法」付款。這類補助中斷的影響，往往延續超過關門本身。房東的信任成本上升，租客的居住安全感下降。市場在法理上仍「正常運作」，但社會心理層面出現裂縫。

衝擊三、金融市場的信號失靈

過往每逢政府關門，投資人便湧向美國國債避險，推動殖利率下降，也間接壓低房貸利率。表面上看，這似乎對房市有利，但這樣的「利多」其實反映的是恐懼。

當前的這次關門發生在一個敏感時點——聯準會（Fed）正處於觀望期，等待通膨與就業數據來判斷是否調整利率。偏偏這些數據因政府停擺而中斷。沒有新資料，決策就成為盲飛。市場則根據猜測自行反應，猜測又反過來影響市場，形成自我強化的迴圈。等到統計重啟，現實與預期之間的落差，往往導致更劇烈的修正。

因此，關門帶來的不只是行政延遲，而是資訊失真禍延至。金融市場少了一部分的現實基礎，情緒反而成為主要的定價力量，而這當然為早已因各種國際情勢不穩定的市場投入更多震撼彈。

衝擊四、地方層面的具體壓力

當政府關門十，並非所有地區受到的影響都完全一樣。其中，佛羅里達州首當其衝，因為大約 180 萬戶家庭依賴聯邦洪水保險計畫（NFIP）。政府關門意味著新保單無法核發，而在颶風季節，沒有保險的房屋交易幾乎不可能完成過戶。

私人保險理論上雖可接手，但由於過往的颶風水災頻仍，私人保險公司的保費往往高出數倍。對中產階級買家而言這不只是額外負擔，更可能導致整筆交易取消。政府關門期間，全美每天約有一千多宗成交因此受阻，其中佛州占了相當大比例。

而在筆者所在的紐約，問題則出現在長期建設上。例如Gateway 隧道與第二大道地鐵延伸段的聯邦審查程序都因關門而停擺。雖然影響不會立即反映在房價上，但對開發商與投資人而言，延遲本身就代表不確定。城市的建設節奏一旦停下來，信心也會隨之減速。

衝擊五、聯邦員工的現金流考驗

每次關門，都有數十萬名聯邦員工被列為「非必要人員」而暫時無薪。這不只是行政分類，而是一條家庭收支線的切斷。在華盛頓特區、巴爾的摩、維吉尼亞灘與聖安東尼奧等地，過去幾次關門期間的房貸與租金延遲率都曾上升。房貸銀行雖提供寬限期，但信用紀錄仍可能受到影響。租客延遲付款，房東的現金流緊縮，如果關門時間過長，則會進而波及房東支付其他帳單與維修費用的能力。

眾所週知美國人普遍儲蓄不多，如Realtor.com 的資料顯示，在大多數地區若薪資停發超過三週，約三分之一的家庭會出現短期財務壓力。有人動用信用卡周轉但面臨超高利率(有些甚至高達24%以上)，也有人因此必須變賣小額資產。這些行為不會造成宏觀經濟動盪，但會在統計之外，悄悄改變許多本來就資產不豐的家庭的財務結構。

結語：制度的壓力測試

聯邦政府的關門，已成為美國政治週期的一部分。每隔幾年，市場就被迫進行一次壓力測試：檢驗制度的韌性、金融體系的靈活性，以及公眾對政府的信任。地產市場特別容看到這些變化。它結合了法律、政策、金融與心理預期，任何一項失靈都會產生連鎖效應。貸款的延誤、補助的中斷、建設的停滯，最終都指向同一件事——信任的流動性。

從歷史經驗看，多數關門結束後，市場很快恢復運作，新聞也轉向其他話題。但留下的，是一層不易察覺的不安。人們開始理解，經濟運轉不僅依賴法規與資金，更依賴政府本身能夠「持續存在」。在《福音戰士》裡，每一次衝擊之後，人類都要重新找回平衡；而在現實中，每一次關門後，市場也得重新校準方向。只不過諷刺的是，政治的不確定性已不再是意外，而成為了制度的一部分，也許變動就是唯一不變的真理吧。

作者简介:

蔡璧徽律師，纽约法路通律師樓合夥人

《買下紐約! 地產投資與法律攻略》作者

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