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一场艾达飓风洪水,冲出地下室出租的五大问题 作者:蔡璧徽律师

在拥挤且房价高居不下的纽约,虽然绝大多数人都知道出租地下室是违法行为,但纽约市还是有成千上万的家庭居住在地下室、或俗称「半土库」当中。根据普瑞特社区发展中心(Pratt Center for Community Development) 的统计,纽约市约有超过十一万这种隐藏式的地下室住宅。当然市政府也不是傻子,也知道这个高房价、房源供给不足现实下的产物,也试图解决这个头痛问题。最近一场罕见的艾达飓风带来历史性的暴雨,甚至导致了纽约市多人死亡,也因此暴露出了地下室违法住人的长年问题。



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对于房东们来说,出租地下室好处当然是多一分经济来源,能够减低贷款压力、甚至在还完贷款后硬生生地增加现金流。然而,既然不是合法出租,富贵险中求,增加收入当然风险也不少。以下笔者以多年执业经验,分享常见的几个地下室出租的风险:


1. 租金:收租收不到、而且上法庭也求助无门。


违法出租地下室(或者其他类似的违法出租),最明显的问题就是可能收不到租金。由于美国各州在20世纪中期以后就开始有针对租房环境的规定,要求出租房必须「适宜人居」(habitable),否则就算是违反「宜居性担保」(warranty of habitability),因此房客可以拒绝付房租。虽然不是任何的违规都算是违反宜居性担保,但是地下室出租住人这种重大的房屋违规,基本上无一例外被认为是违反宜居性担保,因此房东要是跟租客关系闹僵,租客很有可能拒绝付租,而房东却无法透过法律手段起诉要求欠租,就算起诉也基本会被法官驳回。


2. 驱赶:无法以欠租为理由驱赶,签了租约情况更糟糕。


一般如果签了租约之后,房客开始不付租金,房东就可以上法院提告欠租、进行驱赶诉讼。但是如上所述,因为地下室往往不符合可以住人的建筑标准,如果跟地下室租客签了租约,就算

是欠租也不能作为驱赶理由,必须等到租约结束以后才可能驱赶。因此,如果房东跟地下室租客签了租约后不幸跟房客闹僵,那么房客大有可能住好住满租约上的时间(通常一至两年),而完全不付租金。


3. 保险:要是意外发生,保险公司可能拒保。


在美国当房东,大部分人都知道买保险的重要性。有了房屋保险(home owner insurance),万一在房子发生什么意外事件,例如来访的客人在屋内跌倒受伤等,通常都是由保险公司买单。然而,一般在保险条款中都会明确注明被保险的房屋类型以及使用方式,例如一个一家庭的房子就应该按照一家庭方式使用,万一被屋主拿来做旅馆用途、或者因为在地下室有租客而等于变相作为两家庭使用,那么就违反的保险条款里面的正常使用方式,这种情况下要是被保险公司得知,非常可能以此原因拒绝支付任何费用。


4. 违规:要是被举报,铁定吃政府罚单。


由于地下室住人大多是违法的,如果不幸被租客或者邻居举报,然后又有租客里应外合帮房屋局债派来的检查员开门,那么几乎确定是数张罚单吃不了兜着走。虽然根据罚单的类型,有可能以不同的理由来辩护,例如房屋不是自己违法改造而是购买时就是如此、或者因为租客不配合所以无法处理等等,但不管是否能有理由辩护,房东面临好动辄好几张罚单,通常都是要花钱消灾请律师或者交罚款、甚至有时候花钱还不一定能解决。


5. 危楼:要是被认定危楼,租客送去旅馆房东买单。


在某些极端情况下,房子的状况如果真的太糟糕甚至有消防危机(例如违法改建导致瓦斯管线外泄等),有些状况下房屋局或者消防单位可能会下「清空令」(vacate order),这种情况下租客无法住在这里,就可能被政府安排使用「紧急住房服务(Emergency Housing Service)」,简单说就是送到收容中心暂住,然而由于收容中心设施严重缺乏,很多时候政府跟旅馆签约把人送到旅馆暂住,这种情况下旅馆费用可能由房东买单。笔者就曾经见过政府跟房东要数万元的旅馆费用。

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居住在地下室最主要的问题,还是因为地下室并非设计用来让人长年居住,而只是应该用来做「附属于居住空间使用」例如储藏、娱乐等等,因此不管是在消防、出口、通风等条件上,规定得都和可以合法居住的楼层不同,也因此产生了「地下室居住环境不良」的印象。而这次的艾达飓风(Ida)当然又更凸显了地下室居住的困难,尤其当纽约市出的好几条人命几乎都是在地下室居住,而就算没出人命的地方也往往面临淹水的问题,淹水之后不但环境潮湿、更容易产生家具以及房屋建材发霉、甚至引起害虫问题。


其实纽约市政府早就提出一个试验性计画,从2016年区划重新规划伊始,就已经开始着眼以东纽约为试办区域,拟拨款经费来协助房主们合法化地下室、车库加建等区域,以增加纽约市可负担的住宅,好满足不断成长的住房需求。 2019年3月份时市长早已签署相关法案,选定布鲁克林第五区域的一至两家庭住宅作为试办对象,开启一个为期三年的试验计画。这个企划透过提供低利贷款,希望能协助屋主们增加消防、通风相关设施,好让地下室的居住环境品质提升,合法化地下室之后房东跟房客都不用遮遮掩掩,而房东也可以合法收租。


但这项计画也有许多潜在问题:


(1) 政府拟规定接受补助的屋主,必须在地下室相关装修完成后,让市政府安排的租客入住,这也许会让一些屋主却步;


(2) 即使有低利贷款补助,屋主还是必须花不少钱合法化;


(3) 除了经费因素以外也还有其他许多可能的问题,包括如何说服现在已经出租地下室的屋主赶走现在租客、花时间装修合法化地下室,


(4) 除了这些因素之外,在地下室装修期间无可避免的就是这些房子没办法住,那么居住空间已经严重不足的纽约市,到底又要把这些人送到哪里去住呢?


地下室合法化让房东能合法收租、租客居住环境更好,这些愿景听起来当然美好,但实际上到底怎么做?尤其在艾达飓风之后,地下室合法化要如何在考虑淹水危机下继续进行,这可是考验政府以及各方智慧了。


作者简介:纽约执业律师、法路通律师楼合伙人,iTraining美国地产学校讲师,毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问,曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020-21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅,我是旅美律师希尔维亚」,文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。

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