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地稅101 - 作者:蔡璧徽律師

在美國買房幾乎無可避免地會注意到一個重要的成本,就是地稅。

無論是在自住房或者商業投資房,養房成本當中,緊接著貸款以及HOA費用(也就是大樓或者社區的管理費)之後,最大的開銷當然就是地稅了。雖然說地稅錢看似都進了政府口袋,但政府的錢其實也是用來提升該地區的生活以及教育品質,因此常常看看地稅高的地區,通常也是比較好的學區;此外,地稅高的州,通常政府提供的各項服務也比較完善,連鋪馬路掃雪都會比較勤快。

不過地稅到底怎麼算出來的?地稅的漲幅又是怎麼回事?以下筆者以所在的紐約作為例子說明地稅的基本概念。




一、地稅怎麼算出來的

通常地稅的課徵基礎來自於房子的使用價值,包括土地的價值以及地上建築物的價值。這個課稅的來由很簡單,因為你住在一個好的地區,這個地區會發展好通常也跟政府投資的公共建設有關係,或者跟政府妥善的區域規劃有關,因此一個地方發展好往往不是一個人的功勞,而是公共建設的成果。既然公眾、政府建設有功,當然你享受到的好處也要貢獻一點地稅作為回饋。

通常地稅的計算是先有一個課稅價值(Assessment Value),然後再乘上一個稅率(Tax Rate)。課稅價值通常就是房子的估價的特定比例,至於這個課稅比例(Level of Assessment)多少則沒有固定,通常是由立法者決定,通常會根據房產的類別作區分。例如,紐約市的房產被分成四大類,第一大類是住宅類型包括一家庭、兩家庭等,課稅比例是6%;第二大類是多戶住宅的類型,例如康斗(Condominium)、合作公寓(Co-Op)、超過四家庭以上的多家庭投資房等等,課稅比例是45%;第三類則是比較特殊的工業型地產例如電廠、煤氣廠等等;第四類則是大部分的商業建築,例如整棟辦公樓、店鋪、商場等,課稅比例也是45%。

接下來則是另一個數字:稅率(Tax Rate)。稅率原則上也是由政府的行政和立法團隊決定,並且可能每年根據行政目標做出微調。例如紐約市新一年的稅率來說,第一類住宅房型就是19.963%,第二類多住宅型建築是12.235%,第三類12.289%,第四類商業地產則是10.755%。


地稅基本上就是估價(Market Value)X課稅比例(Assessment)X稅率(Tax Rate)。

· 以一家庭一百萬估值的純一家庭住宅為例,地稅就是$1,000,000 (Market Value) X 6% (Level of Assessment) X 19.963% (Tax Rate) = $11,977一年,也就是說每年的地稅大約落在市價的1.1%。

· 如果以一棟估值100萬的商業樓來說,地稅就是$1,000,000 (Market Value) X 45% (Level of Assessment) X 10.755% (Tax Rate) = $48,397 一年。

當然在這個過程中還有一些會調整的地方,比如說計算地稅時候的估價以及課稅比例,往往都有特殊的每年調整上限,因此不會完全跟市價掛勾。絕大多數情況中,地稅中所使用的估價(Effective Market Value)都比真正的市場交易價格低上一大截。此外,在算完這些基本地稅之後,還有可能有特殊的減稅或免稅方案(Tax Abatement or Tax Exemption),因此實際上的地稅計算可說是一個多重因素、多步驟的過程。

二、什麼因素會影響地稅的增減?

除了基本的地稅計算,以及隨著每年房屋價值的變化,地稅會有所改變之外 (如例如去年疫情之後商業樓的地稅基本都下調一大截),還有其他一些意想不到的因素,也可能會影響到地稅。以下列幾個常見的例子供讀者參考:

1. 裝修:很多人房子住了一段時間之後,或者買過來的時候,就會想要重新裝潢一番,提升居住品質或者提高租金。但是,許多人沒料想到的是,在重新翻修的時候,房子的居住環境也許是提升了,但地稅也隨之提升了一個檔次。這種情況通常發生在需要申請開工紙的大規模房屋翻新,原因是通常地稅的漲幅是有限制的 (例如紐約市第一類純住宅類型房屋,每五年不能漲幅超過20%),也因此計算地稅的估價(Effective Market Value)往往比真正的市價低上非常多,但是如果有結構性的翻新,那麼地稅局就可以無視每年漲幅的限制,直接漲好漲滿漲到真正的接近市價的地方,於是往往房屋翻新之後,地稅也翻了一截,這應該是許多人在做翻新時沒有想到的意外破財。

2. 鄰居賣房:就如同一開始所說的,地稅的計算基準是建立在房屋的市價(或者使用價值)上面的。至於如何認定「市價」,這就有各種方法了。其中一個估價一般住宅的基本方法,就是比較該地區相似房型的房產的交易價格,因此如果跟你相似房型的鄰居賣房了,那麼鄰居的賣價就可以做為房屋「市價」估值的指標。



3. 社區內的變化:有時候,社區裡面的一些建築或者公共設施也會影響到地稅,例如房子旁邊蓋了一個加油站那就會讓房子的使用價值下降,因此地稅也可能減低;或者房子附近增加了火車鐵路的路線,那也可能使得地稅下降。就像上面所說的,一個地方發展好或不好,往往不是一個人的傑作而是公共建設的結果。因此,如果有一些對居住環境有不良影響的公共設施,相對的個人住房的地稅也會反映出來可以調降。

4. 漲幅限制:上面有提到用來計算地稅的房屋估值(Effective Market Value)往往不會是真正的市價,而且往往會低於市價一大截,例如筆者有一位客戶A先生剛買了兩家庭住宅,買賣價格是$150萬美金,但是用來估算地稅的估值才80萬美金,原因就是這個房子從1940年到現在,即使在房價飆漲的時期,地稅的漲幅也有每五年20%的限制,也就是說房價雖然飆漲超過10%一年,但是地稅卻只能漲不到4%,長此以往,

5. 減稅方案:除了常規的地稅增減之外,透過一些特殊的減稅措施,往往也能大幅降低地稅。例如,政府為了鼓勵翻新舊屋,往往會給予符合條件的新房、或者大幅翻新的房主特殊的減稅優惠,最常見的例如紐約的421-A減稅,通常一減下來把一年數千元甚至萬元的地稅減到百元之譜,這個減稅的力道可是非常厲害的。當然,政府願意放棄這麼多的地稅收入,也是看在可能的公共利益之上,所以通常減稅都是伴隨著可負擔住房(affordable housing)或者租金管制(rent stabilization)的條件,或者在一些不是那麼開發的地區做大型的開發計畫,促進地方發展。


小結:地稅是在美國持有、投資房產的重要考慮,買房之前務必謹慎了解該地區的地稅計算、漲幅、減稅方案等各種因素,方能夠妥善規劃現金流,不會被意外的漲地稅影響到原本的投資規劃。


作者簡介:紐約執業律師、法路通律師樓合夥人,iTraining美國地產學校講師,畢業於紐約大學法學院,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛。現任紐約台灣青商會會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問,曾獲2019、2020年知名律師評價網站AVVO的客戶肯定獎、登上2020–21年馬奎斯美國名人錄。著有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」,文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab、換日線等各媒體。


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