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城市已死? — — 如何投資後疫情逃離都市潮

即使不是公衛健康學者或者醫師,一般人大概也都能想像居住環境對人的影響。就像前陣子風靡全球近藤麻里愛推崇的”spark the joy”空間美學,極簡、乾淨的空間,反映的是居住者的內心狀態。而在疫情肆虐、社交距離成為共識的時候,人們被高樓大廈都市生活壓抑許久的,對開放空間、新鮮空氣以及自然的渴望,可說是在各州「暫停」期間被推到了巔峰。當人們紛紛「逃離」都市的同時,過往都市人所驕傲「鄰近 (propinquity) 」的好處彷彿瞬間成了夢魘。

這樣一場疫情,是否會帶來美國另一場都市規劃(zoning)的革命?而作為地產投資者,又應該怎樣看待這些新的前景?

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被擁擠間接殺死的科利爾兄弟

事實上,擁擠封閉的生活空間確實害人不淺。 例如惡名昭彰的科利爾兄弟(Collyer Brothers),就因為堆積收藏物品的癖好導致他們在紐約哈林區的住宅充滿物品。最終兄弟倆死於飢餓、心臟病、以及被自己的陷阱困住,而警方竟然花了五小時挖掘各種物品才找到屍體,而房子裡最後發掘出百噸重的各種物品與垃圾。 至今紐約的消防員都還戲謔稱呼這種房子擁擠充滿各種物品的人「科利爾們」。


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在進步時代興起的經濟公寓住房法案

在工業革命後,現代都市生活的壅擠造成生活上許多問題,進而影響公共衛生、心理健康,例如在19世紀流行的啞鈴公寓 (Dumbbell Tenement )。


啞鈴公寓示意圖

雖然看似保障了最低生活空間,但因為通風道在大樓中間造成空氣不暢通的問題,再加上垃圾推積、居住人口過多、採光不佳等等因素,成為了火災以及其他疾病流行的隱患。也因此,各種都市區劃、建築規範的法令開始在「進步時代」(Progressive Era)出現。


如同「進步時代」其他政治運動,大批社會運動家們企圖用科學、系統化地管理方式來改進各種社會問題,包括用政府的力量規劃、規範住房的興建,希望能夠改善都市人口密集區的居住環境,於是在19世紀末至20世紀初期通過一連串的住房公寓法規。

其中包括其中最典型的「1901年紐約經濟公寓住房法案」(New York State Tenement House Act of 1901) ,這個法案確立了通風、採光、衛生、消防等基本居住標準。 法案要求每個房間必須有對外的窗戶、大樓必須有適當的通風系統、每個單位必須有在建築內的衛浴、並且必須有防火設施如逃生梯等等。

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使用區劃的指標性案件Euclid村案

美國最高法院在1926年的經典歐機里德案 (Euclid v. Ambler)當中,也體認到住房規劃以及住宅區跟工商業使用分開的重要性。

當時,都市規劃的土地使用區劃(Zoning)還是一個相對新穎的概念,若要說最高法院形塑美國社會風貌,這個案子可說是經典代表,因為這個案子後續影響數十年、甚至上百年對於住房規劃的公共政策,也奠立了現代琅琅上口的「住宅區」、「商業區」等等習以為常的觀念。


當時最高法院法官金口一開:

火災以及壅擠造成的風險,往往能透過把商業店鋪以及工廠排除於住宅區之外的方式大幅降低。

於是當時這個俄亥俄州小鎮居民們異想天開不讓開發商進入到住宅區的念頭,竟然結果成為一幅都市擘劃的巨型藍圖。在百年後的今天大都市區劃(zoning)早已成為常態,反而德州休士頓以唯一沒有區劃的大城市而獨樹一幟。

在歐機里德案之後,美國各地方政府都把「區劃」作為社區發展的工具,跟隨著歐機里德村的腳步,開始規劃城鎮的藍圖,把城市裡面不同區域劃分開來,從要求最多的純住宅區、一路到包含越來越多的商業、工業機能。

型態規劃法描繪城市天際線

時至今日,曾經顯得時髦的歐機里德式區劃(Euclidean Zoning)也已經顯得過時,人們發現硬要區分住宅區、商業區、工業區已經不敷使用、並且無法適應變化的時局,於是這個將近百年前俄亥俄州小鎮奇想的都市規劃方式逐漸被另一種更「外貌協會」的規劃方式取代。 這個新區劃法,也就是 「型態規劃法 (Form-Based Code)」不再以使用方式作為區分標準,取而代之地把重點放在建築與公共空間的關係。

例如建築高度與街道寬度的對應、公共空間如人行道的留存與規劃等等,因此引導建築在一個城市中的外型態樣、進而形塑出一個城市想要的天際線。

... 隨著時代變遷的住房需求

而在今年一波突如其來的疫情襲擊之下,除了許多經濟、健康、公衛、政治議題之外,也讓習於都市高樓生活人們重新回想起開放空間的美好。舉例來說,當曼哈頓中高端房產普遍降價的時候,卻也有特定房產異軍突起、反而買家競價得厲害而且搶手萬分,仔細一看果然是帶有私人戶外陽台的誘人圖景,在曼哈頓寸土寸金之中再加上能有個空中花園、享有親近自然的假象,那當然是鑽石級的珍稀享受,也難怪出價者非富即貴而且競價不手軟、各個勢在必得。


當然,絕大部分中產階級沒能有這份能耐買下千萬美元的曼哈頓樓頂花園豪宅,大部分人選擇的是逃離城市。雖然疫情期間到底多少人離開城市眾說紛紜,但明確的跡象是城市周邊的郊區房、以及有私人戶外空間地連排別墅(Townhouse)開始買賣熱絡,尤其自帶前庭後院的多家庭住宅,一方面兼顧經濟考量又容易在疫情期間獲得青睞。 這些因為疫情而覺醒的需求,這也給區劃委員會(Zoning Board)們帶來了新的挑戰:

  1. 面對零售業蕭條,如何有效利用既有的商業建築、尤其是商家歇業的店舖,轉化為適合社區需求的新用途?

  2. 如何因應物流業的興起,把過往被劃歸為「工業區」的物流倉庫管制調整,吸引物流業者入駐進而活化社區,或者考慮輕物流業者在住宅區內設點的可能性?

  3. 如何迎合興起的連排別墅潮流,配合現有的多是一家庭「住宅區」區域規劃?

  4. 過往僅有少數職業允許使用住宅區作為工作用途(Home Occupation),現在人人在家工作,是否應該作適當的調整、放寬住宅區劃的使用規範?

  5. 因應在家工作、避開公共運輸潮流,越來越多以往不開車的都市人選擇開車,尤其是住在都市近郊的人們。在這種潮流之下,車位的規劃及車道地使用尤其重要,是否也應該根據社區需求作出調整?

室內空間的規劃改變

除了牽涉到公共空間的建築需求以外,另一個因為疫情而變得敏感的,當然是住家、辦公空間的室內規劃。

就如同當年「1901年紐約經濟公寓住房法案」(New York State Tenement House Act of 1901) ,在時代背景之下針對通風、採光、衛生、消防等作出規範,在此之前有多個不同的住房法規都被建商們鑽漏洞,例如規定要設窗戶竟然有建商把窗戶設在通往大樓內部的方向等。

在2020這樣的時代背景需求下,也許另一個需要改變的就是對室內空間的想像,例如過往整棟大樓共通的中央空調通風設計,也許在空氣傳播的病毒威脅下顯得危險,因為一人染病便可能全棟受害;又例如電梯的配置,過往許多大樓都僅配置剛好夠用的電梯,而在當今不適宜過份擁擠的病毒威脅之下也顯得顢頇,

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總結:彈性靈活的區劃以及投資考量

總而言之,區劃以及空間利用的思考,永遠都隨著時代潮流以及人們的需求而改變、進化。這波疫情固然掀起經濟上的驚滔駭浪,然而從更長遠的人性角度思考,也許這疫情會更廣泛地影響人們怎樣看待居住的環境、甚至永遠地改變了什麼叫做「適宜人居」的標準

如果地產投資者能夠眼光放遠、看準人性,也許能把握這場危機並且化為規劃地產投資的轉機。

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