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纽约卖家看过来:3月20日起必须披露屋况!

原创作者:蔡璧徽律师,Sherry Zhang


去年九月,纽约州长凯西·霍楚正式签署针对PCDA(the Property Condition Disclosure Act,即PCDA法案,或称作《房屋状况披露法案》)作出的新修改,今年(2024年)三月即将生效。而这项修改将对纽约将来的房产交易产生怎么样的影响,作为纽约房屋主的你应该要了解!



【对于“屋况披露”,过去纽约的买卖双方是这么做的……】


从2002年PCDA生效开始,发生在纽约州的房产交易中就存在着一项规定,即1到4家庭的卖家(不包含Condo和Co-op)在交割前要对房屋状况进行披露声明。在披露声明里,卖家需要回答针对房屋状况的五十多道调查问题,这些问题包括:


  • 房屋的基本情况:房屋寿命、使用年限、公共区域归属状况、水电情况等

  • 周边环境:房屋的地理位置、是否身处涝区、废料区、矿区或天然资源开采区等

  • 房屋结构:过往虫害、水害、火灾等受灾情况,以及房屋材料的质量问题

  • 硬件系统:水源、电力、排污、供暖系统及地下室情况等

在过去,卖家可以选择提交这样一份完整且真实的房屋状况披露声明。但是显而易见,填写这么长的一份问卷调查太过麻烦,房主又要对他们作出的回答负责。纽约法规就给了房主另一种选择:允许他们给买家交付$500,当作这份表格的抵消。



纽约州的做法实际是遵循“Caveat Emptor” (Let the buyer be aware,即让买家谨慎) 的原则:买家必须自行负责对房产屋况和背景的调查以及风险评估。买家可以聘请律师进行产权调查,或者找验屋师做屋况检测。但是对于房屋的调查能有多全面、调查结果是不是能真正帮买家规避掉经济风险,这些就靠买家自己;卖家没有义务、也不需要主动告知房屋的所有缺陷或者问题。

在”Caveat Emptor”原则下,买卖双方可以自由协商房产交易的条款和条件,包括价格、保证等,在如何解决潜在问题这一方面有很大商量的空间。


【调查房产、披露屋况,却依然带来问题……】


纽约的买家都知道应该找专业人士调查产权、检验房屋,但仍然产生一些问题,买家甚至不知道应该进行调查,比如:


  1. 邻里投诉,或是一些没有走法律程序的纠纷,不被记录在案,却有可能带来麻烦;

  2. 洪灾、地震保险、私人或家庭财产保险等私人协议,也是不记录在案的

就算买家面面俱到,可一旦发现了问题,人力、时间、金钱都花了,却调查出一幢“不值得购买”的房产,虽然规避了将来的风险,但已经投入的沉没成本也是一笔不小的损失。



【外州对于屋况披露的规定是这样的……】


纽约的房产交割通常牵涉很复杂的风险和背景调查,买家为了保障自身利益,一般就需要委托律师进行专业调查。而外州早就对房产交易中的卖家有更多更明确的责任要求。


比如在加州,房屋卖家通常要填一个“Transfer Disclosure Statement” (过户披露声明)的表格,其中详细列出房屋结构、地基、屋顶、电气系统、暖气和空调系统等方面的调查情况。在佛州和德州,卖家要填的是“Seller Disclosure” (卖家披露) 报告,也是要求对房屋信息进行告知。

纽约州这次法案修改,实际上有点参考其他州的做法,希望能改变买家交易时的被动地位,借由要求卖家主动提供一份更全面、更透明的房屋状况声明,充分保护买家在购买房产时的知情权。


【新修改要求必须披露屋况,实际改变了……】


上文提到,过去纽约的大部分卖家会选择用付$500来回避填写冗长的“屋况披露声明”。然而,即将生效的新的修改明确规定,卖家不能再用交钱的方式免除声明,必须根据实际情况填写完整的屋况披露声明。

这一强制性的修改是更保护了买家,但交易过程的各方动态一定会因此发生变化。以下是根据我们多年处理地产交易、纠纷的经验,大胆预言未来PCDA法案生效后房产交易趋势:


1. 什么都填“不知道”可能有问题:


虽然屋况披露声明表中有大量的“unknown”或“N/A”选项,但这并不代表卖家真的可以什么都说“不知道”。可能一些房主不住在要卖的房产里,就真的不了解屋况,只能选”unknown”;但也可能有屋主不想花钱找专业人士、为了贪图方便,勾选“unknown (不知道)”来简化手续,但这样的做法反而可能让屋主卖房后吃上官司。


举例来说,如果卖家在“房子是否有合法使用证书(Certificate of Occupancy)”项目上回答“不知道”,但实际上公开资料库上面就有这份文件;那买家就可以质疑,说这应该是卖家必须知道的事情,怎么能够说不知道呢?这样是否因为卖家不实声明,导致买卖合约的无效呢?


因此,如果没有好好填写,卖家可能卖了房子还吃上官司,如果卖家过程有问题更是难以理清责任方。



2. 卖家更需要专业协助:


过去买家以确保交易安全,需要自己找专业人士来调查屋况,卖家则是可以撒手不管。但是随着新法案修改的通过,将来可能反而是卖家需要请律师或专业人士协助处理屋况披露,才能在如实填写的同时又能适当保护自己利益,而不会因为不实披露声明,导致卖屋不成反吃上官司。如果卖家需要全权委托专业人士完成披露声明,验屋师和律师的角色和地位也可能改变。


3. 房产放信托可能免去披露责任:


虽然PCDA新法要求披露的范围,可以说是包山包海,但其实PCDA还是有一些缝隙的。


在PCDA法律规定下,房产管理人(fiduciary)可以不用填写披露书,这种 “管理人” 包括被法院拍卖房产的拍卖人,或是遗嘱或信托的执行人。这是由于这类房产的管理人(fiduciary)非常可能不住在交易的房产里,对屋况也确实不了解。因此,一些脑筋动得快的房主或卖家,也许已经想到为了回避披露屋况的法律风险,就直接把房产放进信托里,然而这种情况下,信托管理人自己就住在房子里,是否真的还可以豁免填写披露书呢?三月份的法案上路之后,究竟信托内的房产该怎么处理屋况披露问题,还有待更多观察以及法院案例澄清。


纽约州新的房产交易法案修改将在提高交易透明度的同时,可能引发一系列新的问题和挑战。作为执业多年的房产交易律师团队,我们时刻跟进政府的法规更新,以确保每一笔房产交易的顺利进行,保障各方的利益和权益。如果您有这方面的疑虑,欢迎联系我们进行咨询!


 

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