作者：蔡璧徽律师
作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。
在美国投资房地产，肯定都会听到「产权保险」(title insurance)这个词。许多并非在美国土生土长的人可能会觉得奇怪，怎么全世界都买卖房地产，但就美国(以及加拿大)买房地产会需要买「产权保险」呢？
产权保险的历史：地产买家血本无归的教训
在没有产权保险的时候，通常由房地产的买方自行承担调查产权的责任，而万一出了什么问题导致房产被别人取走，买家往往就得承担损失、欲哭无泪。
在十九世纪中叶，由于一个卖家相信自己律师的判断认为一个在他房产上的留置权(lien)是无效的，因为这个地产律师向买家担保说房子产权没问题，于是双方便过户了。买家是在过户之后才得知这个留置权会影响到房产，因此在他失去这个房产后状告他的地产买卖律师(conveyancer)，而法院最后判决律师没有责任，因为他并非故意欺瞒、而只是善意提供专业意见。
此后，政府开始立法准许设立产权保险公司，由专门的产权保险公司来担保买家的投资，以免买家或者贷款者血本无归。时至今日，产权保险已然成为美国买卖房地产的标配，基本上不会有人买地产不买产权保险的。
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产权保险的灵魂：产权报告
既然产权公司要担保产权、万一出事情可要向买家负责，理所当然地，为了控制风险确保不会需要付钱给购买产权保险的买家，产权公司会尽力进行事前的调查，确定房子产权干干净净，才提供产权保险给买家。这个调查的过程，就称为「产权调查」(title search)，而调查的结果通常会总结成一本报告，称为「产权报告」(title report)。
常见的产权问题以及处理方法
通常会出现在产权报告上的，都是一些可能会影响这个房产产权的情况。最常见的大概有这几种：
1. 卖家的贷款(mortgage)：
由于卖家买房的时候常常有贷款，借款的银行就会在房产上登记抵押权(mortgage)，而如果没有把这笔欠款还给银行，这个抵押权就会继续存在，买家买到的房产就不会有干净的产权。因此，通常产权公司会在过户时把这笔要还款用的钱从买卖价金里面扣出来，过户之后立刻把这笔钱还给先前的贷款银行，然后取消这个抵押登记(satisfaction of mortgage) ，确保买家的产权是干干净净的。
2. 判决卖家欠钱的判决书：
只要是在有效期内的判决书(judgment)，都被视为是对判决上被告人的抵押债权。例如一个判决书上写明卖家(被告)欠原告五万元，在这个五万元判决(以及判决的利息)被还清之前，这个判决都算是对卖家财产的抵押权，因此如果在这情况下买卖过户，判决的原告是可以凭着判决拍卖房产拿钱的。因此，通常过户之前通常会先调查这个判决加上利息是欠多少，在过户时把需要还款用的钱由产权公司代收，然后过完户立刻把这笔钱交给判决书的判决债权人( judgment creditor)，据此拿到判决履行证书(satisfaction of judgment)，这样才算是把判决处理掉、获得干净的产权。
3. 登记过程出现的错误：
有的时候产权的问题不是在于欠钱，而是在过往文书作业流程中出现错误，例如之前在做房产的地契登记的时候可能名字拼错，又或者在地契上面地址写对但是地产的区段号(block and lot)写错等等。在这种情况下，往往需要由产权公司准备一份更正地契(correction deed)，并且把更正地契登记上去好澄清之前的错误。
4. 牵涉到破产(bankruptcy)程序：
有时候产权调查会查到卖家竟然在提出破产，这可是麻烦问题。通常一个人或公司提出破产，往往是因为资不抵债，资产以及环款能力已经低于欠债了，因此提出破产后，由法院指定破产管理人(bankruptcy trustee)接管这个人的所有资产，好用来分配给各个债权人。只要是在破产程序里面，你的房子就不是你的，而成为了破产财产的一部份，只有法院指定的破产管理人有权力处理这个房产。在这种情况下，买家就算给了钱过户，房子也会被破产管理人收走，因此产权公司是不会接受这样的房产的，除非是由破产管理人来卖的情况。
5. 邻居边界的产权问题：
产权调查也会包含实际的土地分界。有时候，如果测量图显示与邻居之间的篱笆、围篱、围墙等等构造物跟实际的地界不符合的时候，那就可能会成为产权问题，因为在美国法律体系下，占地占久了就变成你的(当然有一些条件)，也就是所谓的时效取得(adverse possession)。这种产权问题是比较麻烦的一种，实际的解决方式会根据到底是哪一方越界、越界的构造类型、构造物的存在时间、是否有任何授权合约、以及跟邻居之间的关系而有所不同，常见的解决方式例如跟邻居签订一个协议，约定说虽然围篱不在地界上，但双方承认彼此的地界并答应互不侵犯，这种协议又称为地界协议(boundary line agreement)。
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