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紐約州租金補助的美麗陷阱

之前我們提到紐約政府大撒幣,終於輪到房東啦! 簡單說,就是政府撥下大筆經費 ($2.7 billion=27億美元) 用來補助住宅(residential)的房租,稍微彌補房東們過去一年無法驅趕的一些損失。

具體申請方案看這裡↓

紐約政府大撒幣,終於輪到房東啦! - 過去一年多疫情肆虐之下,除了中小企業主東倒西歪、許多人失業許久之外,當然另一個叫天天不應的就屬口袋不夠深、又趕不了租客的房東們了。好消息是,新一輪通過的紐約州預算中,總算是有把房東們的利益放進去,編列了24億美金的預算來做租金補助,直接代表… 許多房東們磨拳擦掌、瞄準這個「紐約緊急租金援助計畫」(S2742C)大餅、準備送出這個可能拿到長達過去一年+未來3個月房租的補助申請,一舉吐出過去一年的怨氣時。 但我們團隊深諳天下沒有白吃的午餐的道理,仔細研究發現這個補助法案(The COVID-19 emergency rental assistance program of 2021),其實有個大大的陷阱:只要申請補助就能無限暫停驅趕、直到審批結果出來為止! 也就是說,即使9月1日驅趕暫停令到期以後,房東也還是沒辦法在房屋法庭進行驅趕租客的程序,因為租客大有可能放大絕,開始申請紐約緊急租金援助,然後就能暫停所有在房屋法庭的程序了 !!!

根據這個「2021紐約州緊急租金援助計畫」(The COVID-19 emergency rental assistance program of 2021),其中第8章就明確提到對驅趕的限制(Restrictions on eviction)。我們團隊一看不得了,這簡直比原本的驅趕暫停令還要威武、還要可怕! 為什麼呢?以下有三個主要原因:

  1. 暫停驅趕沒有期限:法案裡面只說提交補助申請就能暫停驅趕,並沒有設任何的期限,也就是說如果申請案件審了一年,驅趕就會被暫停一年 (至於到底要審多久,我們下面有更多說明)

  2. 對於虛假陳述或者房客隨意填報申請沒有懲罰:如果點進去申請補助頁面,眼尖的人就會發現只有房東需要註冊帳號,房客並不需要。此外,就算房客真的假報資料、或者明知無法符合資格還是隨便申請,並沒有什麼特別的懲罰。

  3. 沒有像驅趕暫停令那樣設定了例外狀況:原本在「COVID-19 緊急驅趕及法拍暫停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020)」,雖然暫停驅趕到8/31,但其實法案有規定依些例外的狀況還是可以驅趕。就是違反租約且因為該違法行為影響其他租客或對他人造成嚴重危害的類型,這種類型仍然是可以進行驅趕的。 典型的這種違法行為,例如半夜製造噪音嚴重打擾鄰居安寧、在租屋處從事販毒等犯罪行為、破壞租屋處他人或公共物品等等。

驅趕暫停令延長到明年5月1日 新年前夕,紐約卻沒有濃重的過節氣氛,昨天紐約州長庫莫簽署了一項新法案「COVID-19 緊急驅趕及法拍暫停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act

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既然如此,那麼這個申請的審批情況就顯得很重要了。以下我們律師團隊根據過去的資料分析,試著回答常見的幾個問題:

Q1: 2021紐約州緊急租金援助計畫到底要審多久? 雖然目前資料尚未明朗,從去年10月的第一批租金補助來看,主管機關dhcr平均一個月能審理1萬個案件,以目前有15萬案件來看有可能上看一年多,況且案件還在持續增加。

不過,可能因為去年試驗過了,今年DHCR熟門熟路上手許多,截至7/26周一發出了$700,000。從今年開始以後的審案情況來看,平均一天就能審查約1千的案件,一個月能審查3萬的案件,因此也可能半年就能審完。

此外,在Chuck Schumer議員的強烈要求、州長Cuomo的施壓之下,據傳州長要求簡化申請程序、這些錢必須在8月底前發出去。當然實際上能否做到,這當然是未知數。 所以,具體時間有可能1個月內到1年多,都是可能的。

Q2: 2021紐約州緊急租金援助計畫批准率? 從去年第一波地的申請來看,大概只有20%的批准機率,而大部分申請都因為資料不齊全而拒絕。

今年可能會因為開始的時間延長,讓租客們有時間蒐集資料,因此提高批准機率。此外,州長已經嚴正定調,這筆錢27億美金就‧是‧要‧發‧出‧去! ㄧ因此,也許審批會放寬鬆一些也說不定。

錢沒發完,有你好看!


Q3: 如果房東拒絕配合這個補助申請,還可以繼續驅趕嗎?

可以,但即使如此房屋法庭也是積案如山,驅趕暫停還沒解除,紐約市的房屋法庭就已經有超過20萬的積案了,例如皇后區的房屋法庭就有7萬積案,而且9月1日大門一開,肯定又是案件排山倒海而來。

此外,如果拒絕補助,房東就視同放棄這段時間的租金,不能再向房客索要。

Q4: 如果房東想申請補助拿錢但又不想被拖時間,有什麼方法?

這個 2021紐約州緊急租金援助計畫,法案中明確規定暫停驅趕「程序」(proceeding),因此只影響房屋法庭,不影響在高等法院提出Ejectment Action (逐出租地之訴)。

然而,由於必須在高等法院(Supreme Court)進行,高等法院的程序繁瑣複雜、別說是一般普羅大眾了,即使是律師、若不是經常在這個法院進行訴訟的專業訴訟律師都難以招架;此外,聘請專門的訴訟律師也往往意味著高額的訴訟費用,往往幾千美金起跳甚至動輒上萬 因此,房東可以考慮根據自己情況、諮詢律師後,謹慎選擇這種訴訟程序。詳情參見↓

驅趕暫停令延長到明年5月1日 新年前夕,紐約卻沒有濃重的過節氣氛,昨天紐約州長庫莫簽署了一項新法案「COVID-19 緊急驅趕及法拍暫停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act 延伸閱讀: 如何當好房東-江湖七點訣 看過希爾維亞的無數租房法案分析,紐約愁眉苦臉的房東們總會問希爾維亞: 在紐約,好房租不如好房客 雖然美國號稱資本主義的邪惡帝國,但紐約這個國中之國可是大不相同


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