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驱赶暂停令倒数计时,小房东与房客们将何去何从?

作者:蔡璧徽律师

随着疫苗的逐渐普及,新冠疫情也逐渐获得控制,又或者说人们逐渐学会与病毒共存。也因此,虽然拜登总统一再地要求CDC谨慎考虑是否能够再度延长驱赶暂停令 (目前联邦驱赶暂停令10/3/21将到期),但CDC只能委婉拒绝,认为没有理由再继续延长驱赶暂停。而在疫情进行式约一年半之际,究竟无法驱赶的房东们、尤其是财不大气也不粗的小房东们,在一年多收不到租金的情况下,又怎么走出这场难以预料的投资噩梦呢?


联邦驱赶暂停令保护有限、各州的租客保护也将到期

虽然联邦的驱赶暂停令还在进行中,但是许多州法订立的租客保护政策都已经过期。 联邦的暂停令虽然要到10月才会到期,但是它对租客提供的保护却是相对较少。首先这个驱赶暂停令保护的是「欠租」的驱赶类型,也就是说如果是因为租约到期或者其他原因终止租约,那么这种驱赶并不在联邦的保护范围里面;再者,联邦的驱赶暂停针对的是经济困难的租客,因此必须要有某种程度的经济困难,例如领失业金补助、收入减少、医疗费用增加等等。此外,房客也需要说明自己如果被驱赶就会无家可归。最重要的是,由于有这层「经济困难」的要求,如果州法没有其他限制,理论上房东可以把房客告上法庭、并且挑战房客的说法,举证房客并没有真的经济困难、无家可归,因而能够继续进行驱赶。

至于各州的租客保护政策就各异其趣了,有许多州已经开始接受驱赶案件、甚至已经开庭审理。至于还没有到期的各州,例如纽约和加州,他们的驱赶暂停令也受到种种挑战。如纽约州其中一个法案「COVID-19 紧急驱赶及法拍暂停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020)」,已经被最高法院认定违宪。 可以想见的是,当所有驱赶暂停令都到期以后,大量的驱赶案件将有如潮水般涌入,甚至说是海啸等级也不为过。

驱赶的经济学

在正常年里面,平均美国一年有三百七十万的驱赶案件,而去年竟然驱赶案件不升反降了65%[1],这无疑是驱赶暂停令发威的结果。例如笔者所在的纽约市,在疫情期间仍然有六万五千的新案件,加上疫情之前的累积案件,房屋法庭在还没完全解除驱赶暂停令的情况下,就已经有超过二十万的积案。 有趣的是,如果仔细分析驱赶的情况,将会发现驱赶案件几乎都发生在同样的地区、甚至是在同一个街区上 [2]。根据研究显示,绝大部分的房东们都很少驱赶租客,原因很简单,因为驱赶是一个耗时费钱的过程,并且在这过程中除了要花钱之外还可能有额外的金钱损失,例如房客报复破坏房子等等。 在各个驱赶暂停令到期的地区,几乎无一例外地驱赶案件直线上升,尤其是那些禁止驱赶通知或者不让房东在法院递案的州。不过资料也显示即使在解封之后,驱赶的案件总量也还是落在历史平均的65%左右,这当然可能是许多政策综合影响的结果,包括去年政府大力的补助金挹注以及还在发挥作用的联邦层级驱赶暂停令。

一年多收不到租还要交贷款,小房东的噩梦成真

在疫情一片水深火热之中,也许几家欢乐几家愁,而财不大气不粗没办法推动政府相关政策的小房东们,无疑是这次疫情的重灾户。但许多租客们也同样面临驱赶的困境。 根据统计,美国大约有一千一百万的租客欠租,而且每个租客的欠租数字随便都是上万美金[3]而根据美国住房及城市发展部(Department of Housing and Urban Development, HUD)的计算,美国约有一千万左右的小房东,而小房东指的是持有房产收租的人并不是大银行或者大型的地产公司,而是自己管理房产并且倚赖租金维生的人们。这些小房东当中,大约有三分之一将会面临破产或者房屋被法拍的困境,就因为过去一年几乎收不到租金。


然而政府的驱赶暂停政策,倒也不完全是空穴来风。现实来说,这些即将出现的大量的驱赶案件,根据研究估计将可能造成超过一千亿的公共负担,因为这些无家可归的人将需要政府的收容中心,也需要包括住房、健康医疗资源等各种协助。

此外,这场动辄长达一年多的驱赶暂停,当然有其民意基础,这个基础就是许多人普遍认为房东就是邪恶化身。在疫情前,笔者曾经有一次在房屋法庭出完庭后,走出法庭就遇到大批抗议房东的租客们,高举着各种抗议房东的牌子诸如「取消租金Cancel Rent」、「房东是恶魔化身Landlords are the devil incarnate」等等。也许这种对房东的敌意来自许多电影或大众文化里面对房东的描写:有钱肥胖的老白人、想尽办把剥削租客,然而大部分房东其实奉公守法、尽力维修服务租客、甚至仰赖租金维生。另一个对房东的仇视也许来自于仇富心态,这种仇富心态在贫富差距日益扩大的情况只会更加恶化;然而实际上持有一到四家庭的有七成以上是小房东 [4],他们并不一定收入比租客高多少,大概有三分之一的小房东属于中低收入人群[5]。也有很多房东们属于靠租金维生的小房东,他们手上的现金流其实很有限,而资产(也就是他们所持有的房产)却难以套现,因而在疫情期间也开始面临现金周转的问题。


对于这些真正失业付不出租金的房客,以及因为收不到租金,但贷款、地税、水电瓦斯费却不断累积的小房东而言,疫情以及破产、拍卖的压力让他们无法对彼此友善,因为对他们而言对方就是敌人、而金钱才是一切,但这样的敌对情况似乎没有因为政府的各种补助政策而获得改善。

对于政府而言,已经注定要大撒钱的政策风向之下,怎样能够善用政策工具把钱发到需要的人手上,尽量减轻各种疫情的冲击,又要能够平衡各方群体的利益,这无疑是最大的挑战。

作者简介:纽约执业律师、法路通律师楼合伙人,iTraining美国地产学校讲师,毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问,曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅,我是旅美律师希尔维亚」,文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。


[1] Eviction Lab at Princeton University: https://evictionlab.org/eviction-tracking/ [2] The Concentrated Geography of Eviction, https://journals.sagepub.com/doi/full/10.1177/0002716221991458 [3] Center on Budget and Policy Priorities [4] Landlord Statistics from the 2018 Rental Housing Finance Survey: https://www.nar.realtor/blogs/economists-outlook/landlord-statistics-from-the-2018-rental-housing-finance-survey?AdobeAnalytics=ed_rid%3D597710%26om_mid%3D3240%7CMembersEdgeNews_2020_9_24_Agents%26om_ntype%3DMEMBER%27S%20EDGE%20(news) [5] Millions can’t pay rent. Landlords making less than $50,000 a year are caught in the middle: https://www.cnbc.com/2020/09/21/landlords-making-less-than-50000-a-year-hit-hardest-by-rent-loss.html



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