原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang
去年九月，纽约州长凯西·霍楚正式签署针对PCDA（the Property Condition Disclosure Act，即PCDA法案，或称作《房屋状况披露法案》）作出的新修改，今年（2024年）三月即将生效。而这项修改将对纽约将来的房产交易产生怎么样的影响，作为纽约房屋主的你应该要了解！
【对于“屋况披露”，过去纽约的买卖双方是这么做的……】
从2002年PCDA生效开始，发生在纽约州的房产交易中就存在着一项规定，即1到4家庭的卖家（不包含Condo和Co-op）在交割前要对房屋状况进行披露声明。在披露声明里，卖家需要回答针对房屋状况的五十多道调查问题，这些问题包括：
房屋的基本情况：房屋寿命、使用年限、公共区域归属状况、水电情况等
周边环境：房屋的地理位置、是否身处涝区、废料区、矿区或天然资源开采区等
房屋结构：过往虫害、水害、火灾等受灾情况，以及房屋材料的质量问题
硬件系统：水源、电力、排污、供暖系统及地下室情况等
在过去，卖家可以选择提交这样一份完整且真实的房屋状况披露声明。但是显而易见，填写这么长的一份问卷调查太过麻烦，房主又要对他们作出的回答负责。纽约法规就给了房主另一种选择：允许他们给买家交付$500，当作这份表格的抵消。
纽约州的做法实际是遵循“Caveat Emptor” (Let the buyer be aware，即让买家谨慎) 的原则：买家必须自行负责对房产屋况和背景的调查以及风险评估。买家可以聘请律师进行产权调查，或者找验屋师做屋况检测。但是对于房屋的调查能有多全面、调查结果是不是能真正帮买家规避掉经济风险，这些就靠买家自己；卖家没有义务、也不需要主动告知房屋的所有缺陷或者问题。
在”Caveat Emptor”原则下，买卖双方可以自由协商房产交易的条款和条件，包括价格、保证等，在如何解决潜在问题这一方面有很大商量的空间。
【调查房产、披露屋况，却依然带来问题……】
纽约的买家都知道应该找专业人士调查产权、检验房屋，但仍然产生一些问题，买家甚至不知道应该进行调查，比如：
邻里投诉，或是一些没有走法律程序的纠纷，不被记录在案，却有可能带来麻烦；
洪灾、地震保险、私人或家庭财产保险等私人协议，也是不记录在案的
就算买家面面俱到，可一旦发现了问题，人力、时间、金钱都花了，却调查出一幢“不值得购买”的房产，虽然规避了将来的风险，但已经投入的沉没成本也是一笔不小的损失。
【外州对于屋况披露的规定是这样的……】
纽约的房产交割通常牵涉很复杂的风险和背景调查，买家为了保障自身利益，一般就需要委托律师进行专业调查。而外州早就对房产交易中的卖家有更多更明确的责任要求。
比如在加州，房屋卖家通常要填一个“Transfer Disclosure Statement” (过户披露声明)的表格，其中详细列出房屋结构、地基、屋顶、电气系统、暖气和空调系统等方面的调查情况。在佛州和德州，卖家要填的是“Seller Disclosure” (卖家披露) 报告，也是要求对房屋信息进行告知。
纽约州这次法案修改，实际上有点参考其他州的做法，希望能改变买家交易时的被动地位，借由要求卖家主动提供一份更全面、更透明的房屋状况声明，充分保护买家在购买房产时的知情权。
【新修改要求必须披露屋况，实际改变了……】
上文提到，过去纽约的大部分卖家会选择用付$500来回避填写冗长的“屋况披露声明”。然而，即将生效的新的修改明确规定，卖家不能再用交钱的方式免除声明，必须根据实际情况填写完整的屋况披露声明。
这一强制性的修改是更保护了买家，但交易过程的各方动态一定会因此发生变化。以下是根据我们多年处理地产交易、纠纷的经验，大胆预言未来PCDA法案生效后房产交易趋势：
1. 什么都填“不知道”可能有问题：
虽然屋况披露声明表中有大量的“unknown”或“N/A”选项，但这并不代表卖家真的可以什么都说“不知道”。可能一些房主不住在要卖的房产里，就真的不了解屋况，只能选”unknown”；但也可能有屋主不想花钱找专业人士、为了贪图方便，勾选“unknown （不知道）”来简化手续，但这样的做法反而可能让屋主卖房后吃上官司。
举例来说，如果卖家在“房子是否有合法使用证书（Certificate of Occupancy）”项目上回答“不知道”，但实际上公开资料库上面就有这份文件；那买家就可以质疑，说这应该是卖家必须知道的事情，怎么能够说不知道呢？这样是否因为卖家不实声明，导致买卖合约的无效呢？
因此，如果没有好好填写，卖家可能卖了房子还吃上官司，如果卖家过程有问题更是难以理清责任方。
2. 卖家更需要专业协助：
过去买家以确保交易安全，需要自己找专业人士来调查屋况，卖家则是可以撒手不管。但是随着新法案修改的通过，将来可能反而是卖家需要请律师或专业人士协助处理屋况披露，才能在如实填写的同时又能适当保护自己利益，而不会因为不实披露声明，导致卖屋不成反吃上官司。如果卖家需要全权委托专业人士完成披露声明，验屋师和律师的角色和地位也可能改变。
3. 房产放信托可能免去披露责任：
虽然PCDA新法要求披露的范围，可以说是包山包海，但其实PCDA还是有一些缝隙的。
在PCDA法律规定下，房产管理人（fiduciary）可以不用填写披露书，这种 “管理人” 包括被法院拍卖房产的拍卖人，或是遗嘱或信托的执行人。这是由于这类房产的管理人（fiduciary）非常可能不住在交易的房产里，对屋况也确实不了解。因此，一些脑筋动得快的房主或卖家，也许已经想到为了回避披露屋况的法律风险，就直接把房产放进信托里，然而这种情况下，信托管理人自己就住在房子里，是否真的还可以豁免填写披露书呢？三月份的法案上路之后，究竟信托内的房产该怎么处理屋况披露问题，还有待更多观察以及法院案例澄清。
纽约州新的房产交易法案修改将在提高交易透明度的同时，可能引发一系列新的问题和挑战。作为执业多年的房产交易律师团队，我们时刻跟进政府的法规更新，以确保每一笔房产交易的顺利进行，保障各方的利益和权益。如果您有这方面的疑虑，欢迎联系我们进行咨询！
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