在許多美國電影、新聞或法院文件中，你可能都看過一個名字：John Doe 或 Jane Doe。 但其實，這並不是某個真實的人，而是一種在法律中經常使用的 匿名名稱。 在這支影片中，我們會帶你了解： 🔹 什麼是 John Doe / Jane Doe？ 🔹 在什麼情況下法院或律師會使用這些名字 🔹 如果案件中有很多不明身份的被告該怎麼辦？ 🔹 原告也可以匿名嗎? (例如 Jane Doe 作為原告) 🔹 如果被告是公司或組織但身份不明，法律上又怎麼處理？ 這些看似簡單的名字，其實在美國法律實務中扮演著非常重要的角色，特別是在 身份尚未確認、需要保護隱私、或案件仍在調查階段的情況下。 如果你對 美國法律制度、訴訟程序、或法律實務知識感興趣，這支影片會用簡單清楚的方式帶你了解這個常見但容易被誤解的法律概念。

原创作者：蔡璧徽律师 Sylvia Tsai, Esq. 在《新世紀福音戰士》裡，「衝擊」（Impact）象徵世界重啟的節點。每次衝擊都帶來崩壞與重生。而在美國，聯邦政府的「關門」（government shutdown），雖然不至於摧毀文明，但其影響層面之廣，足以讓地產市場在短時間內出現細微而真實的震動。 所謂政府「關門」，其實是國會兩黨間預算談不攏的結果。當國會無法及時通過支出法案時，聯邦政府理論上便失去資金授權，除了維繫公共安全或國防等「必要業務」，其餘機構皆暫停運作。這意味著文件不再流轉、審批暫停、補助延宕、數據中止。對很多人來說，這只是一則一天內不超過幾分鐘的政治新聞；但對房地產市場以及投資者而言，這是一種立刻可感的制度性斷層。 以2019 年長達 35 天的關門為例，政府關門造成全美一天約 1,300 件房屋成交受阻。FHA 與 VA 貸款停滯、租金補助暫停、基礎建設審查中斷。華爾街稱之為「可控的不確定性」——某種程度是一個看似矛盾但卻精準的描述。以下筆者將針對政府關門的五層衝擊一一解析。 衝擊一、貸款流程的延誤 房貸市場是最先受到影

你知道什麼是 Power of Attorney（授權書）嗎？它可不只是買賣房產時才會用到！ 本影片由我們律所專業律師Sylvia Tsai, Esq.為您解說， 從POA的基本概念到實務應用一次講清楚 ，讓你在需要時能放心使用，不走冤枉路。 🔍 本片內容包含： ✅ 什麼是 Power of Attorney？ ✅ 可以授權哪些事項？（財務、法律、醫療、房產…） ✅ 最常見的POA文件場景介紹 ✅ POA 有沒有時效？什麼情況會失效？ ✅ 簽署後是否需要公證？如何處理？ ✅ 在紐約州：POA 可以遠距線上公證嗎？ 📌 無論你是居住在海外、照顧年邁父母、代辦法律事務或是買賣資產，了解POA都能幫你更有保障地處理關鍵事務。 📍本影片依據紐約州法律製作。需法律協助？歡迎聯絡我們律所獲取專業意見。 📌 訂閱我們，獲取更多實用的美國法律知識！

作者：蔡璧徽律师Sylvia Tsai, Esq., Sherry Zhang 关注我们的Facebook粉丝专页： https://www.facebook.com/LawgzNYC/ Youtube追踪： https://www.youtube.com/@LawOfficesofFuqiangZhang 就像纽约泛滥成灾的老鼠， 纽约人行道上的棚架也是纽约特色之一。 我们去年发表了一篇文章 《 纽约市“外墙检测计划”倒计时：错过报备时间恐面临罚款！ 》 提醒大楼业主或者运营方记得修缮建筑外墙，就提到过建筑外的棚架的作用。 这种常见用绿色材料遮盖、用铁架搭成的人行道棚是建筑工地为了保护行人被可能掉落的碎片砸伤而搭建的。原本是为了大楼更好施工的同时，尽量让道路不封闭，让行人可以正常通过，但现在这些棚架存在的时间越来越长，反而给大楼管理方和市政造成更多困扰。 棚架上开始出现涂鸦、路过遛狗的人让宠物随意排泄，甚至有流浪汉长期寄居在棚架之下……2020年，曼哈顿中城发生脚手架倒塌事故，造成一死三伤。 人行道棚架的由来 纽约这座城市高楼林立，许多大楼的年

美国2024年大选结果揭晓在即！ 两党政策对于美国未来的住房市场&地产市场会有什么样的影响？ 无论哪一党派获胜，都面临着房地产市场日益复杂的挑战。选民在投票时，不妨深入思考候选人提出的政策背后的长远意义，以及这些政策如何可能塑造未来的居住环境和经济形态。 来点击视频，看蔡律师为你详解！

疫情影响下，各行各业的发展都开始注重开发线上工具。 在法律专业，线上服务除了包括之前我们介绍过的online notary线上公证之外，在纽约，有些法庭程序允许当事人或律师在客观条件限制下，使用远距出庭的方式参加庭审或听证。 那么远距出庭是一种什么样的形式？是不是所有的庭都可以线上开展？由我们出庭经验丰富的蔡璧徽律师为大家作详细解答！ 点击关注我们的YouTube频道： Law Offices of Fuqiang Zhang, P. C.

原创作者：蔡璧徽律师 在上一篇分析Po文中，我們分析了美國總統候選人將來可能實行的稅法政策以及利害關係。這一篇中，我們將從住房政策上解讀分析市場走向。 房子住不起篇，房價問題兩黨解法大不同 在過去的幾年通膨加持下，美國房地產市場經歷了顯著的價格上漲，導致許多中產家庭逐漸無法負擔住房。 通常， 住房負擔能力(affordability) 的標準是指住房相關費用、如貸款、地稅和保險， 加總不應超過家庭總收入的三分之一。 然而，根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，全美房價中位數在2023年達到了歷史新高，對比收入之後可負擔性則來到歷史低點，這使得許多家庭的住房支出超過1/ 3的標準。此外，由於聯邦暴力收息跟供給不足，收入不差卻也買不起房只好租房，這帶來主要都會區租金的持續上漲。 兩黨都有共識，認為住房不可負擔的問題亟待解決。然而，雙方如何解決這一問題的路徑上卻存在著顯著差異。民主黨主張透過政府的力量進行幹預，提供稅收優惠增加住房供應，並同時推行全國性的租金管制；而共和黨則更傾向於依賴市場力量來調節住房市場，並減少政府的干預，認為藉由鬆綁區劃法規(

原创作者：蔡璧徽律师 在美國，每當大選年，地產市場即使不是刀口浪尖，但也總會被推上政策的擂台。 今年的選戰尤為引人注目，不只是因為雙方候選人差距極小，更因為兩黨候選人在 稅法 和 住房政策 上的分歧可能會重塑市場走向。無論是SALT抵免上限、或可能對1031交換條款的變動，這些政策都可能影響房地產投資者的未來佈局。 稅法篇：聯邦與地方政府萬萬稅 雖然地產投資通常具有強烈的區域性，因為地方經濟、人口流動以及市場需求各有不同，但聯邦政策仍能對全國的地產市場產生深遠影響。 在眾多聯邦政策中，稅法政策無疑是對地產業界影響最深刻的。這是因為 稅法直接影響投資者和業主的現金流、購買力以及投資回報率。 稅收優惠或抵扣政策可以鼓勵投資者進一步投入資金，而限制性稅收政策可能導致市場需求減少、投資減緩，甚至可能抑制房地產的發展。具體來說，稅法中的抵扣、減免、資本利得稅、以及投資激勵措施，都會影響投資者的決策，進而對地產市場的供需動態產生影響。 以下將針對兩黨候選人所提出的，跟地產業界息息相關的稅法政策進行分析。 川普稅改繼續，機會區政策再起 政策一：抵稅上限 在川共

[原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang] 2023年10月底， 全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors, 简称“NAR”） 在堪萨斯市反垄断案中被判18亿美元天价赔偿！ 这个案件在地产业界掀起渲染大波，余波荡漾的不仅仅是案件所涉及的赔偿金额之巨大，更是因为案件最终挑战了美国房仲业不成文的既定规则，即卖家要承担6%的销售佣金。因为卖家经纪人会跟买家仲介对分仲介费，等于卖家同时为代表两方的经纪人买单，间接推升房价。 这消息一出，交易市场内的买卖双方以及各方经纪不免恐慌：以后的地产经纪费用到底会怎么调整？会不会导致行业的变革？一系列的思考之外，让我们从头剖析掌控这一行业的巨头——NAR的由来，以及未来作为地产经纪的行业展望。 “罗马不是一天建成的”：NAR的前世今生 NAR的前身是美国国家房地产交易协会（The National Association of Real Estate Exchanges），于1908年成立。1916年，明尼苏达州地产协会的主席创造了“Realtor”这

原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang 去年九月，纽约州长凯西·霍楚正式签署针对 PCDA（the Property Condition Disclosure Act，即PCDA法案，或称作《房屋状况披露法案》） 作出的新修改，今年（2024年）三月即将生效。而这项修改将对纽约将来的房产交易产生怎么样的影响，作为纽约房屋主的你应该要了解！ 【对于“屋况披露”，过去纽约的买卖双方是这么做的……】 从2002年PCDA生效开始，发生在纽约州的房产交易中就存在着一项规定 ，即1到4家庭的卖家（不包含Condo和Co-op）在交割前要对房屋状况进行披露声明。 在披露声明里，卖家需要回答针对房屋状况的五十多道调查问题，这些问题包括： 房屋的基本情况：房屋寿命、使用年限、公共区域归属状况、水电情况等 周边环境：房屋的地理位置、是否身处涝区、废料区、矿区或天然资源开采区等 房屋结构：过往虫害、水害、火灾等受灾情况，以及房屋材料的质量问题 硬件系统：水源、电力、排污、供暖系统及地下室情况等 在过去，卖家可以选择提交这样一份完整且真实的房屋状况披露声明。但

纽约市常常看到商店街上 按摩店林立，其实大多都是违反建筑法规的 。也因此，做按摩店、开spa的业者往往是纽约市房屋局眼中的待宰羔羊：只要被人举报，房屋局上门随便都是开个至少三张罚单，通常是以下三种： 未取得开工许可、擅自开工 使用方式不符合房屋占用证(Certificate of Occupancy) 未取得BSA特许执照 被开罚单罚钱事小，问题还在违规事项不清除的话，房屋局可能不断地派员突袭，甚至有时候夸张一点，房屋局检查员每周都来开单，累积起来就有数十张罚单了。 . . . 这个BSA特许执照又是什么呢？ 大概在1970年代开始，由于情色行业在当时盛行， 违法的色情按摩店 也成为市府追查的重点之一。为了杜绝非法情色按摩，市府于是在区划法规里面要求涉及到 「人与人的接触」(Physical Culture or Health Establishments)的商家必须取得「特殊许可」 ，也就是BSA特许执照(special permits from Board of Standards and Appeals )。 在那个时代背景下，商业的健身房

作者：蔡璧徽律师 從2020年三月COVID-19疫情肆虐以來，至今也已經整整一年半了。從一開始封城、百業蕭條、店鋪關閉的時候，到現在疫苗基本已經普及，而全人類對於這個半新不舊的新病毒也總算有了一點微薄的了解。 當疫情相關禁令乘著美國國慶解除、各行各業紛紛再起爐灶之秋 ，驅趕暫停令眼看著就要在9月1日到期 ，紐約新上任的州長凱西‧霍赫爾(Kathay Hochul)立即召集立法者開緊急立法會議，硬生生地把最高法院宣布違憲的法案稍微改頭換面後撈回來，於是 紐約驅趕暫停令就此起死回生、並且看起來還要風光一陣子——直到2022年1月15日 。 到底這個法案是怎麼回事? 而房東們又能做什麼呢ˊ？ 這個新的驅趕暫停令到底有什麼特點呢？ 跟以前一樣， 不管是商業或者住宅的房客 ，只要租客填寫並且提交「困難證言信」(hardship declaration)，房東就不能在房屋法庭進行驅趕，如果已經在法院的驅趕活動也是 全面暫停到2022年1月15日 。 跟以前不同的是，由於最高法院8月12日在Chrysafis v. Marks一案中裁定紐約州舊的驅趕暫停令(

过去一年的疫情，影响所有人生活的方方面面，当然也包括地产投资产业。除了疫情之外，美国总统大选的落幕、拜登政府上台，都将影响美国地产这个32兆元的大饼。每年通过影响地产业界的新法案都繁如牛毛、无法一一详述，因此笔者选了几个标志性的法规变化，来分析美国地产业界的规范趋势，协助读者掌握地产投资的方向。 各州开始流行远距公证、纽约改革委托书(Power of Attorney)法案 疫情以来，过往只有少数州接受的远距公证(notary public)蔚为流行。许多州都因为考虑人与人近距离接触的风险，因而透过紧急命令的方式暂时性地允许远距公证。而在疫苗普及后，虽然实体活动已经逐渐开放，但是远距公证的潮流已经回不去了，因此各州开始推动立法将远距公证永久化。 此外，纽约州日前也通过法案，改革了委托书(Power of Attorney)的格式规定，并且规定产权公司或其他第三方不得因为一些小瑕疵而拒绝认可委托书，该法案在6月13日正式生效。过往许多委托书常因为小小的瑕疵而被拒绝认可，而有时候要重新签字对于年老、行动不便或者病重的委托人来说，实在是困难重重，这点在

许多中小企业主都会购买商业中断保险(business interruption insurance)，以确保在紧急的情况中能获得保障。实际上，美国平均有三分之一的小企业都有商业中断保险 ，可说是一个相当高的比例。然而，商业中断险到底价值在哪? 这也许可以从德州一家有名的烘焙坊说起。 一家多灾多难的烘焙坊，告诉你商业中断险的重要 这家位于德州休士顿的烘焙坊Three Brothers Bakery除了胡桃派出名之外，还以各种天灾的受灾户闻名，可说是一家集各种天灾人祸于一身的企业，自开业以来这家有数个店面的烘焙坊已然经历了火灾、水灾、风灾、以及最近的COIVD疫情。当他们在2001年经历的风暴的侵袭以后，就学乖了买了商业中断保险，而事实证明这个选择是对的，因为在2008年飓风来袭他们损失超过一百万美元之际，保险帮他们支付了绝大部分的损失；然后在2015年水灾的时候保险又成功救援了他们近百万的损失，2017年又再次救援了哈维飓风带来的百万美元损失，2018年也神救援烘焙坊年底失火的事件。 理所当然的，当2020年初疫情来袭、生意大受影响之际，这家烘焙坊

杨司律师 北美法商观察 该来的终归是要来的，拜登在他的总统百日就职演说上提出的 美国家庭计划（”American Families Plan”） 包含了高达1.5万亿的征税计划，让人顿感荷包一紧。据华尔街日报报道，不少人已经开始着手更新自己的资产规划方案了。尽管拜登信心满满的保证，这些征税计划只会影响美国收入前1%的富人，可事实真的会是这样吗？无论你目前处在哪个收入阶层，看完这篇文章也许会有不一样的想法。 增加个人所得税(Income Tax) 这个计划首当其冲的，也是大部分人最不关心的部分：最高个人所得税率会从37%提升到39.6%，回复到奥巴马时代的水平。拜登一直承诺不会对年薪少于40万美元的人士加税，指的就是个人所得税了。如果仅仅看这一条，的确和中产阶级以及中低收入人士没什么关系。不过别着急，我们接着往下看… 增加资本利得税(Capital Gain Tax) “如果你不愿意持有一只股票超过10年，那就连持有10分钟都不要考虑” 沃伦.巴菲特的这句话，今后也许要改一改了。由于美国 短期 的资本利得税过高，很多投资人都会放弃短线操作，选择长

美國總統大選在即，兩黨都炮火隆隆，加上川普確診的重磅消息，更為已經風起雲湧的2020美國總統大選增添許多變數。在這選戰的最後關頭，除了兩位總統候選人強打的議題之外，希爾維亞針對地產投資者們在意的總統、副總統候選人過往行動以及相關政見，整理出幾個主要可能影響地產投資的政策，來看看雙方候選人當選可能會帶來的影響。 ... 一、拜登可能取消地產界延稅最愛1031交換 民主黨候選人拜登走一貫的民主黨大政府路線，提出 七千七百億美元的經濟重振計畫 ，把焦點放在重振製造業以及提升美國就業。當然，要做到這樣大型的振興經濟政策，資金的來源也是問題之一，也因此 拜登提案取消地產業界最愛的「1031交換(1031 Like Kind Exchange)」，藉以獲得據其估計每年100億美元的額外稅收。 1031交換最早始於1921年的美國稅法，可說是地產業界投資者最常使用的稅務工具之一。其概念如下：如果能夠在投資的房產過戶後半年內把所得資金轉投資在另一處房產，則資本利得稅(Capital Gain Tax) 可以暫緩繳交。透過這樣的延稅方式，許多房產投資者都能夠不繳一

即使不是公衛健康學者或者醫師，一般人大概也都能想像居住環境對人的影響。就像前陣子風靡全球近藤麻里愛推崇的”spark the joy”空間美學，極簡、乾淨的空間，反映的是居住者的內心狀態。而在疫情肆虐、社交距離成為共識的時候，人們被高樓大廈都市生活壓抑許久的，對開放空間、新鮮空氣以及自然的渴望，可說是在各州「暫停」期間被推到了巔峰。當人們紛紛「逃離」都市的同時，過往都市人所驕傲「鄰近 (propinquity) 」的好處彷彿瞬間成了夢魘。 這樣一場疫情，是否會帶來美國另一場都市規劃(zoning)的革命？而作為地產投資者，又應該怎樣看待這些新的前景？ ... 被擁擠間接殺死的科利爾兄弟 事實上，擁擠封閉的生活空間確實害人不淺。 例如惡名昭彰的科利爾兄弟(Collyer Brothers)，就因為堆積收藏物品的癖好導致他們在紐約哈林區的住宅充滿物品。最終兄弟倆死於飢餓、心臟病、以及被自己的陷阱困住，而警方竟然花了五小時挖掘各種物品才找到屍體，而房子裡最後發掘出 百噸重的各種物品與垃圾 。 至今紐約的消防員都還戲謔稱呼這種房子擁擠充滿各種物品的人「科

新年前夕，紐約卻沒有濃重的過節氣氛，昨天紐約州長庫莫簽署了一項新法案「 COVID-19 緊急驅趕及法拍暫停法案 (COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020) 」，看來驅趕暫停令又要延長了。 這個新法案到底說些什麼？ 以下來看 法路通律師團隊畫重點 ： 房東在開啟任何驅趕程序前遞送各種通知時，必須同時附上一份以租客可讀懂的語言+14號字體書寫的 「困難證言信」(“Hardship Declaration Form”) ，而且必須提供給房客回復用的地址、電話及電郵，以及一份處理這類驅趕事宜相關的非營利組織清單。送達後還必須在送達證明中明確 只要租客符合因為疫情而「經濟困難」而可能導致驅趕後會無家可歸的情況，或者因為本身的健康因素在搬家時可能有高風險，就可以填寫證言信後傳回給房東，在此情況下房東 必須暫停各種驅趕行為至5/1/2021 。 所有在房屋法庭進行中及未來30天內提起住宅租客驅趕案件， 一律暫停60天 ( 不含商業驅趕)。進行中的案件，法院必須發

蔡璧徽 2020-12-06 02:00 即使不是公卫健康学者或者医师，一般人大概也都能想像居住环境对人的影响。就像前阵子风靡全球近藤麻里爱推崇的空间美学，极简、干净的空间，反映的是居住者的内心状态。而在 疫情 肆虐、社交距离成为共识的时候，人们被高楼大厦都市生活压抑许久的，对开放空间、新鲜空气以及自然的渴望，可说是在各州「暂停」期间被推到了巅峰。当人们纷纷「逃离」都市的同时，过往都市人所骄傲「邻近」(propinquity)的好处，仿佛瞬间成了梦魇。 这样一场疫情，是否会带来 美国 另一场都市规画的革命？而作为地产投资者，又应该怎样看待这些新的前景？ ●拥挤空间 害人不浅 事实上，拥挤封闭的生活空间确实害人不浅，例如臭名昭彰的科利尔兄弟(Collyer Brothers)，就因为堆积收藏物品的癖好导致他们在 纽约 哈林区的住宅充满杂物，最终兄弟俩死于饥饿、心脏病以及被自己的陷阱困住。 而警方竟然花了五小时挖开各种杂物才找到尸体，房子里最后还发掘出百吨重的各种杂物与垃圾。至今纽约的消防员都还戏谑称呼这种房子拥挤充满各种物品的人「科利尔们」。...

COVID-19的疫情使得本就错综复杂的纽约房产交易变得更加不可控。张律师在接受陈东主持人的访问时对在这种特殊大环境下如何保护交易双方进行了深入的讲解