很多人在紐約遇到法律問題時，第一步其實就走錯了。 最常見的誤解就是： 「Supreme Court（最高法院）是不是最後裁決？」 但在紐約，它其實只是「一審法院」。 那問題來了： 房東跟房客有糾紛要去哪告？ 小生意的合約問題要跑哪個法院？ 如果對判決不服，還可以怎麼上訴？ 這支影片用簡單動畫+講解，幫你快速搞懂👇 - 紐約有哪些一審法院（Supreme / Civil / Family / Surrogate） - 案件怎麼一路上訴（Appellate Division） - 為什麼很多人一開始就跑錯法院 📌 如果你在紐約： 是房東、房客，或是有在做小生意 這支影片會對你很有幫助

👍 如果你覺得這支影片有幫助，請幫我們按個讚！ 📍紐約房東們注意啦！ 租客不交房租、合同過期還賴著不走，該怎麼辦？ 驅逐流程超複雜？ 法院真的拖一年半才處理完？ 這集影片幫你拆解紐約最常見的兩種驅趕類型（Holdover & Nonpayment），還有法院實際處理時間、通知怎麼發、什麼時候才能請法警來清場，全都告訴你！ 💡 適合想知道： 租客不搬怎麼辦？ 拖欠房租能不能立刻驅趕？ 驅逐流程有多慢？ 怎麼合法趕人又不踩雷？ 📞 如需諮詢，歡迎聯繫我們律師團隊。 💼 紐約法路通律師事務所 | Sylvia Tsai, Esq. The Law Offices of Fuqiang Zhang, P.C. 法路通团队 Tel: 718-321-7130 | 官网: zhanglaws.com | Email: info@law-gz.com

👉 覺得實用的話，記得按讚、訂閱、開啟小鈴鐺🔔 如果房東正在追討房租或提起驅逐訴訟，但租客中途不幸去世，法律程序還能繼續嗎？這是很多紐約房東在實務中常常遇到，卻搞不清楚的法律問題。 本集由我們律所專業律師為您深入解說，針對兩種最常見的情況——Holdover（超租／非法佔用） 與 Nonpayment（欠租不付），分析在房客過世後，房東可以怎麼做、又有哪些陷阱需要避開。 影片內容將協助您了解： 🔹 租客去世後，能不能繼續告？還是要終止程序？ 🔹 租屋現場還有人住，但不是原本租客，該怎麼辦？ 🔹 欠租金要跟誰討？可以告房客的遺產嗎？ 🔹 哪些情況下警方會封鎖房屋？對房東有什麼影響？ 🔹 如何正確轉換訴訟策略，避免程序錯誤？ 透過實務案例與清楚說明，幫助房東（或管理人）在面對突發狀況時，做出合法且有效的應對。 📌 本頻道提供紐約地區房產、租賃、移民等常見法律問題解析。 📬 歡迎留言提問、訂閱頻道，讓更多人了解法律、保護自身權益。 💼 紐約法路通律師事務所 | Sylvia Tsai, Esq. The Law Offices o

你以为自己只是「认真筛选租客」？其实你的一句话、一个决定，可能已经踩到了纽约住房法律的 红线 ⚠️ 最近蔡律师在 YouTube 分享了一支影片，专门讲 房东最容易忽视的3种歧视行为 ，结果引起后台留言炸裂，大家才发现： 普通房东一个不小心的 「调查」行为 也可能违法 ！ 🎯 你是否有过以下想法？ 「这个租客拿政府补贴，感觉不太可靠……」 「要不要查查有没有犯罪记录？」 「有驱逐记录的我绝对不租！」 这些看似“合情合理”的判断，其实都有可能违反纽约州的 公平住房 ！ 本期蔡律师为你详细讲解： 1️⃣ 什么是“收入来源歧视”？ 拒绝接受有政府补贴的租客，可能涉嫌歧视！ 2️⃣ 可以查犯罪记录吗？ 注意：仅仅是被指控但没有被定罪，也不能成为你拒租的理由！ 3️⃣ 查询驱逐历史可以吗？ 查可以，但搞清楚租客为什么被驱逐！ 👀 纽约房东们请注意，租房很多决定都有明确法律框架。了解清楚、守住底线，才能避免被投诉甚至被告上法庭！ 📺 点击下方观看完整视频： 欢迎留言分享你遇到过的奇葩租客 or 房东故事～ 蔡璧徽律师 Sylvia P. Tsai, E

原创作者：蔡璧徽律师，Sherry Zhang 纽约的居民应该对这张海报很眼熟。从地铁维护、水质测量到房屋检修，纽约政府一直在对城市的铅污染做出努力。作为在纽约出租房屋的房东，检查自己的屋况的时候，有哪些关于铅毒方面的“雷区”一定要避开？ Q：怎么知道我的房子是需要进行铅检测的？ A：理论上，建造年份在 1960年之前的房屋 都需要进行检测。由于直到1978年铅才被政府认定为被禁用的成分，因此， 1960年至1978年之间 建筑房屋也有可能使用过含铅的涂料。 Q：我的房子一定要进行铅毒检测吗？ A：如上所述，如果你的房子建造于1960年之前并且打算用来出租，就需要检测。纽约政府规定， 1960年前的老房必须要在2025年8月之前完成全部检测。 而建于1960年至1978年之间的房屋，如果房东对房屋油漆或者涂料含铅这件事知情，也需要进行检测。 同时，HPD也有可能抽查这期间建造的房屋，如果被认定铅超标，自然也要进行修补。 要说明的是，房客在入住之前，是拥有做home inspection（房屋检测）的权利的，而home inspection其中一项

Airbnb短租在纽约市场火爆，但你知道吗？一项新的地方性法规——Local Law 18，正在彻底改变游戏规则！ 视频中我们从法律角度为你拆解： 🏠 Airbnb如何冲击传统租赁市场？ 📜 Local Law 18到底管了哪些事？ ❗ 很多房东都忽视的小规定，已经有人中招了！ 💸 最狠的是“按次开罚”，一年几张罚单，罚到你怀疑人生！ 如果你是Airbnb房东，或者计划投资短租房产，这期内容一定要看完！避免踩坑，保护好自己的房产和权益！ 蔡璧徽律师 Sylvia P. Tsai, Esq. 法路通团队资深律师 · 律所合伙人 The Law Offices of Fuqiang Zhang, P.C. 电话：718-321-7130 ｜ 官网：zhanglaws.com ｜ 邮箱：info@law-gz.com

【如果喜欢这支影片，请点赞、评论、分享！】 商业租赁中的担保类型有很多，比如纽约特色“好人担保”，还有“有限责任担保 Limited Guaranty”、“滚动担保 Rolling Guaranty”、“公司担保 Corporate Guaranty”等。 这些让人眼花缭乱的担保类型，究竟有什么作用和区别？ 这期视频，张富强律师楼的杨司律师来继续剖析在商业租约中的各种担保，也欢迎创业的生意人们联系我们进行咨询。▼ 【欢迎致电718-321-7130 或邮件 info@law-gz.com】

店鋪生意轉讓，卻遭房東拒絕，該怎麽辦?! 生意業者在轉讓商業租約的時候，記得要過房東這一關！那具體要讓房東知道什麼內容，萬一遭到房東反對該怎麼辦？ 別忘了，生意買家有這些權利，一旦遇到困難，可以向法院求助！當然，我們的專業律師建議：有問題儘量和平協商。 【如果喜欢这支影片，请点赞、评论、分享！】

【如果喜欢这支影片，请点赞、评论、分享！】 紐約房東們，你們的租金管制房登記了嗎？ 今後的穩租房房東們注意了：如果將來忘記向政府登記穩租房，將要面臨每個單位每個月$500的罰款！ 同時，政府針對房東們把幾房打通後漲租的做法做了更明確規定：“1+1”只能等於“2”！ 那麽怎麽判斷自己的房子是不是穩租房？將來紐約政府還會針對房地產市場頒佈什麽新規？歡迎追蹤我們，瞭解實時動向！

紐約又有新法上路！⌈正當理由驅趕法案⌋已經生效！ 在這期YouTube視頻中，我們將告訴您⌈正當理由驅趕法案⌋規定了什麽内容： 1. 它適用於哪些紐約地區和出租房型？ 2. 哪些情況下可以豁免這條新法案的管轄？ 3. 哪些是可以用於驅逐房客的⌈正當理由⌋？ 点击关注，蔡璧徽律师将为您详细解读更多关于纽约租房的相关知识，助您租房无忧！

在紐約租房，還可以不簽租約的嗎？ 實際上在紐約租房市場中，存在著普遍的房東房客簽租房合同的租賃關係，也存在沒有簽署正式租約下，房東將房屋進行出租的情況。 在這期YouTube視頻中，我們將告訴您租房合約的基本知識： 1. 租房合約到底有什麽用？ 2. 哪些情況之下，租房子必須要有租約？ 3. 萬一租約和法律衝突，以什麽爲準，還有效嗎？ 4. 不簽租約會有什麽後果？ 5. 考慮到可能有趕租客的情況，有租約vs.無租約？ 6. 租約已經到期，也沒續簽，但還繼續租著，那之前的租約還有效嗎？ 点击关注，蔡璧徽律师将为您详细解读更多关于纽约租房的相关知识，助您租房无忧！

紐約在一連串的驅趕暫停令之下，許多房東可說是苦不堪言。但今天紐約新州長凱西‧霍楚爾(Kathay Hochul)宣布 撥款1.25億元租金補助，專門分配給租客不配合的房東。 暫停驅趕令從去年三月直到現在已經一年半，有許多案子甚至是在疫情前就開始，卻也面臨被迫暫停的命運。 有許多小房東在貸款、地稅、水電費夾擊下，根本撐不下去。小房東們的聲音，政府終於聽到一點了。10/7/21全新上線的房東租金補助重點如下： 不需要房客配合 也能申請 (這跟之前的補助最大的不同)，不過房東需要先書面或其他方式要求房客申請至少三次，房客仍不配合才符合； 即使 房客離開也能申請! 租金必須低於當地房價水平150% (也就是豪宅不算啦) 補助對象是2020年3月疫情後的欠租 前45天優先開放給擁有20單位以下的小房東 (估計這應該就會用完經費) 補助最高12個月的欠租，但不會補助未來的租金。 怎麼看房價水平150%? 看這裡 各位房東們，心動不如馬上行動，趕快出門左轉申請去→ Landlord Rental Assistance Program The New York

在拥挤且房价高居不下的纽约，虽然绝大多数人都知道出租地下室是违法行为，但纽约市还是有成千上万的家庭居住在地下室、或俗称「半土库」当中。根据普瑞特社区发展中心(Pratt Center for Community Development) 的统计，纽约市约有超过十一万这种隐藏式的地下室住宅。当然市政府也不是傻子，也知道这个高房价、房源供给不足现实下的产物，也试图解决这个头痛问题。最近一场罕见的艾达飓风带来历史性的暴雨，甚至导致了纽约市多人死亡，也因此暴露出了地下室违法住人的长年问题。 . . . 对于房东们来说，出租地下室好处当然是多一分经济来源，能够减低贷款压力、甚至在还完贷款后硬生生地增加现金流。然而，既然不是合法出租，富贵险中求，增加收入当然风险也不少。以下笔者以多年执业经验，分享常见的几个地下室出租的风险： 1. 租金：收租收不到、而且上法庭也求助无门。 违法出租地下室(或者其他类似的违法出租)，最明显的问题就是可能收不到租金。由于美国各州在20世纪中期以后就开始有针对租房环境的规定，要求出租房必须「适宜人居」(habitable)，否则

作者：蔡璧徽律师 随着疫苗的逐渐普及，新冠疫情也逐渐获得控制，又或者说人们逐渐学会与病毒共存。也因此，虽然拜登总统一再地要求CDC谨慎考虑是否能够再度延长驱赶暂停令 (目前联邦驱赶暂停令10/3/21将到期)，但CDC只能委婉拒绝，认为没有理由再继续延长驱赶暂停。而在疫情进行式约一年半之际，究竟无法驱赶的房东们、尤其是财不大气也不粗的小房东们，在一年多收不到租金的情况下，又怎么走出这场难以预料的投资噩梦呢？ 联邦驱赶暂停令保护有限、各州的租客保护也将到期 虽然联邦的驱赶暂停令还在进行中，但是许多州法订立的租客保护政策都已经过期。 联邦的暂停令虽然要到10月才会到期，但是它对租客提供的保护却是相对较少。首先这个驱赶暂停令保护的是「欠租」的驱赶类型，也就是说如果是因为租约到期或者其他原因终止租约，那么这种驱赶并不在联邦的保护范围里面；再者，联邦的驱赶暂停针对的是经济困难的租客，因此必须要有某种程度的经济困难，例如领失业金补助、收入减少、医疗费用增加等等。此外，房客也需要说明自己如果被驱赶就会无家可归。最重要的是，由于有这层「经济困难」的要求，如果州法

之前我們提到 紐約政府大撒幣，終於輪到房東啦! 簡單說，就是政府撥下大筆經費 ($2.7 billion=27億美元) 用來補助住宅(residential)的房租，稍微彌補房東們過去一年無法驅趕的一些損失。 具體申請方案看這裡↓ 紐約政府大撒幣，終於輪到房東啦! - 過去一年多疫情肆虐之下，除了中小企業主東倒西歪、許多人失業許久之外，當然另一個叫天天不應的就屬口袋不夠深、又趕不了租客的房東們了。好消息是，新一輪通過的紐約州預算中，總算是有把房東們的利益放進去，編列了24億美金的預算來做租金補助，直接代表… 許多房東們磨拳擦掌、瞄準這個「紐約緊急租金援助計畫」(S2742C)大餅、準備送出這個可能拿到長達過去一年+未來3個月房租的補助申請，一舉吐出過去一年的怨氣時。 但我們團隊深諳天下沒有白吃的午餐的道理，仔細研究發現這個補助法案(The COVID-19 emergency rental assistance program of 2021)，其實有個大大的陷阱： 只要申請補助就能無限暫停驅趕、直到審批結果出來為止 ! 也就是說，即使 9月

原创 蔡璧徽律师 過去一年多疫情肆虐之下，除了中小企業主東倒西歪、許多人失業許久之外，當然另一個叫天天不應的就屬口袋不夠深、又趕不了租客的房東們了。 好消息是，新一輪通過的紐約州預算中，總算是有把房東們的利益放進去，編列了24億美金的預算來做租金補助，直接代表租客付錢給有申請、符合資格的房東們。而這個租金補助即將在6月1日上午9點開放! 補助金最高可達12個月房租欠款+未來3個月的租金補助， 等於最多15個月的房租政府送上門! 不但房客可以申請、房東也可以代房客申請 (當然前提需要房客配合)。 申請租金補助請左轉這裡↓ Emergency Rental Assistance Program Print The New York State Emergency Rental Assistance Program (ERAP) will provide significant economic relief to help… otda.ny.gov 到底要怎樣才能符合申請條件？ 租客家庭年收入必須低於區域中位數的80% (下圖顯示皇后區、曼哈頓、

州长下令驱赶暂停延期到8月20日，人心惶惶的纽约房东该如何应对呢？以下是行动重点摘要： 尽快发送30/60/90天租期终止通知，这样可以为未来要发起的驱逐诉讼争取时间。 立刻跟租客展开协商，可以协商减租、用押金抵扣房租，记住要有书面协议。 保留租客欠租的书面记录（短信、邮件、书信等）。 州长颁布禁制驱赶令延长至8月20日 疫情虽然在纽约「暂停」之下看似驱赶，但经济面的影响却深远宏大。5月7日州长颁布了禁止驱赶房客的最新禁制令，包含以下主要内容： 对于领取失业救济金以及因为新冠肺炎而有经济困难的房客，禁制驱赶令由6月20日延长至8月20日； 对于欠租的房客，房东可以通过书面协商的方式用房客的押金（security deposit）来抵扣欠缴的房租，并且房客需要在90天后开始交还押金。然而，禁制令允许房客在12个月内慢慢交齐押金。 3月20日到8月20日期间，对于欠租的租客，房东不可以收迟交费（late fee）。 对于领取失业救济金以及因为新冠肺炎而有经济困难的房客，不允许在房屋法庭提起欠租程序（nonpayment proceeding）。...

新冠疫情使得很多商鋪關門，租客紛紛要求房東減租。（美聯社） 許多旅館生意冷清，房間閒置。（美聯社） COVID-19病毒疫情已經升級成全球性的危機，紐約州在這風暴當中，也很慘烈地榮升全美國、甚至是全世界第一重災地。在疫情伊始美國股市應聲一日熔斷兩次，房地產市場的投資者 — — 也就是房東們，也體驗到租客不交租、在各州政府命令下無法驅趕房客，資產價值受損、投資回報下跌的苦果。隨著疫情發酵，更讓房東與房客們無所適從的，是聯邦與各州政府不斷更新的法規與命令。 然而從投資的角度來看，投資本來有賺有賠，股市在3月下旬尚且蒸發約三成市值，現在雖然緩步回升但也比疫情前少了一成多；相較來說房產投資如果少了半年租金，以美國平均房價與月租比（也就是房價相當於多少個月的租金）來說，主要都會區在2019年已經達到將近40，也就是說房屋投資至少要三年多以上才可能回本，這還是在沒有計算任何相關支出的情況下。以這樣的數值而言，少了半年租金大概是資產回報減少15%左右，似乎也大致反映股票市場狀況。 在這場罕見的危機中，在重重州長各種「暫停」令、在家工作潮、聯邦補貼轟炸，以及紐約

全美新冠疫情持續發燒，紐約雖然疫情趨緩，但難保在逐漸開放之下不會像其他州疫情重新反撲，尤其現在時序進入秋冬、新冠疫情可能與流感一同肆虐帶來更嚴重的影響。 在這種時候，房東們眼看驅趕似乎遙遙無期，又該如何處理難纏又欠租的租客呢？以下我們盤點幾個目前的法律規範以及法庭情況： 商業租客： 根據州長庫莫最新在9/21/20發布的最新命令， 商業租客的欠租驅趕繼續暫停到10/20/20 ； 住宅的 Holdover(租期終止)驅趕訴訟可以正常進行 ，至於欠租類型訴訟可以受審，但是如因疫情因素經濟受到影響，則房東在「租客避風港法案 ( Tenant Safe Harbor Act )」之下 只可以拿到金錢賠償判決 (Money Judgment)、不能以欠租為理由驅趕，欠租驅趕暫停到1/1/2021 ； 紐約州上州、長島等各法院陸續開始有限度的開庭，除了紐約市以外；長島 Nassau County法院 目前收受疫情後的新案子，但最早都是10月底/11月才能開庭並且可能被行政延庭； 紐約市法院 目前也開始收新案件，但沒有給出具體庭期； 3/17/2020疫情前

正當疫情再次襲來之際，許多都市人也遠走郊區， 因而全美許多大都市都有著空前高的房屋空置率 。 例如紐約市寸土寸金的曼哈頓租房空置率比去年同期上升了超過兩倍，出售房空置率也飆升2–3倍 (去年同期才不到2%，現在則有超過5%)，曼哈頓租金雖有下降約10%，賣價也下跌了15–17%；又例如另一個都市居大不易的代表舊金山，房價也比去年同期稍微下降1.5% (而其周遭的矽谷郊區地帶卻房價上升三成)。 雖然空屋率飆升，但房屋價格卻沒有像經濟學課本裡的供需曲線一樣應聲下跌，雖有向下探但顯然對許多人來說跌的還不夠、還是一樣難以負擔得起，對於許多人來說紐約曼哈頓本島隨便一室一廳就四、五千元月租起跳的租金仍讓人望之卻步；而在今年第三季舊金山出售的房子中，只有9%是舊金山中等收入(Area Medium Income)家庭能夠負擔的，順道一提收入中等家庭在舊金山指的是年收13萬美金。 ... 究竟什麼時候開始房子開始貴得住不起? 如果以租金與收入的比例來看，普遍認為如果 租房支出超過總收入的30%就屬於「租金負擔重(rent-burdened)」 。 在美國大都市地