在房地产交易买卖的过程中，有时候会听到 「限时过户」(Time of the Essence Closing) 这个词汇，这到底是什么意思呢? 在大部分的地产交易中，通常程序不外乎以下几个步骤： (1)看房后出价、 (2)协商并签署合约、 (3)视情况可能需要贷款或者申请HOA批准、 (4)过户交割房产。 其中，在合约里面通常会约定过户相关事宜，包括过户的时间地点等等，而在过户时间方面通常会写一个 日期 或者 范围 ，例如 「签约后30天」 。这个合约上的过户日期并不是说过户一定要在那一天进行，而只是一个大致上的期间，让 双方知道 过户大概会在那个范围发生，实际上到底哪一天有可能根据到时候双方的时间安排去决定。 案例一：管委会面试拖延到过户 例如说在某个案件中笔者代理买方B先生，买卖合约是8月中签定，上面写着10月15日过户，实际上因为B先生购买的是Coop合作公寓的单位，而因为合作 公寓的管委会(Co-op Board) 安排了面试时间是10月20日，怎样都不可能在那之前过户，于是就在B先生10月20日面试通过后，我们才开始约时间准备过户，实际

买房产的时候，如果选择的是 康斗(condominium) 或者合作 公寓(Co-op) ，难免就会需要跟 物业公司和管委会(Homeowner’s Association, HOA) 打交道。最平常的当然就是按时交管理费，又例如购买合作公寓必须经过 管委会(HOA or Board)面试程序 等等。 很多人购买康斗或者合作公寓的目的之一，就是希望自己能够什么都不要管，房子的一切由大楼管委会或者管委会请的管理公司负责，而这也确实是康斗或者合作公寓的优点——凡事不用亲力亲为，不管是铲雪、修窗户、锄草、种花、甚至过节布置，都有管 理公司或者Super 代为操刀，这对于不太喜欢自己动手的人、或者因为 身体因素例如年纪大 不太能够自行处理房子事务的人而言，一切由 管理公司操办 可是最好不过。 不过，凡有阳光必有阴影，便利的背后可是用钱换来的，如果适当的花费能够换取时间跟便利那当然好，然而只要有人为因素就有可能有各种「人」所带来的问题， 诸如过失、偏袒、贿赂、包庇等等各种潜在问题 。因此在购买康斗或者合作公寓的时候，为了更进一步地了解 大楼管委会的管理

作者：蔡璧徽律师 许多人对于住宅有特定的偏好 — — 非新楼不住。 有可能是不喜欢老房子的气味、或者觉得旧房子容易歪斜、能源耗费较大等等各种因素，因此很多人喜欢买全新的楼盘。而买全新的楼，好处就是不太需要担心会有大笔维修费用支出，例如许多老旧公寓楼要更新或者维修屋顶，那就会是一笔不小的支出，羊毛出在羊身上这笔钱肯定是大楼的住户们一起买单。全新楼盘因为屋况新，不太会有这种问题。 然而，全新的大楼也通常比较贵，此外在交易成本上也会比较高，以纽约市来说通常从开发商手上买新楼盘单位的交易成本会落在4–6%。除了比较贵之外，在过户时也有许多不同之处，尤其很多时候买家在购买康斗(condominium)的时候，连大楼本身都还没有完全建成，往往是看样品屋选购房型的。这种购买全新康斗的交易，到底都有什么特殊之处呢？笔者以纽约市的交易情况来说明。 康斗公寓管理计画书(Condo Book or Condo Offering Plan)藏玄机 一般在购买康斗公寓的时候，不管是新楼或旧楼，买家都会拿到一本厚厚的「书」，也就是康斗公寓管理计画书(Condo Offer

作者：蔡璧徽律师 作者简介：纽约执业律师、法路通律师楼合伙人，iTraining美国地产学校讲师，毕业于纽约大学法学院,专精于职业类移民以及地产商业诉讼纠纷。现任纽约台湾青商会会长、北美台湾青商会理事、台湾未来基金会理事兼法务长、并为许多非营利组织及中小企业法律顾问，曾获2019、2020年知名律师评价网站AVVO的客户肯定奖、登上2020–21年马奎斯美国名人录。着有部落格「不对称的优雅，我是旅美律师希尔维亚」，文章被刊登于法学期刊、时尚精英、优投房、NEX Media Lab、换日线等各媒体。 在美国投资房地产，肯定都会听到「产权保险」(title insurance)这个词。许多并非在美国土生土长的人可能会觉得奇怪，怎么全世界都买卖房地产，但就美国(以及加拿大)买房地产会需要买「产权保险」呢？ 产权保险的历史：地产买家血本无归的教训 在没有产权保险的时候，通常由房地产的买方自行承担调查产权的责任，而万一出了什么问题导致房产被别人取走，买家往往就得承担损失、欲哭无泪。 在十九世纪中叶，由于一个卖家相信自己律师的判断认为一个在他房产上的留置权(

后疫情时代，可以想见因许多人失业、减薪、或者生意做不下去，可能引发一波房屋拍卖潮。拍卖屋固然便宜，但也有其特殊之处，以下是我们团队的专业地产律师张富强律师解析三种不同的拍卖屋形式，并且提点买拍卖屋应该注意的地方。本文延续 上一次讲到一些基本的观念 ，这次进行更深入的剖析。 银行拍卖屋常见的三个名词，分别是 「急售屋Short Sale」、「拍卖屋Foreclosure」和「银行屋REO (Real Estate Owned)」 。这三种都是特殊的房屋买卖转让形式，也就是说它的转让过程跟通常的房屋买卖是不一样的。 · 急售屋Short Sale： 通常这种房子的屋主即使把房子卖掉，所获得的价金也可能不足以偿还所有的债务 ，以及支付所有转让过程中发生的费用 — 例如中介费、转让、PCDA(房产状况披露声明法费用)和一些其他的费用。正因为卖掉房屋后仍不足偿还所有的债务，所以卖房一定要经过所有的债权人批准。而债权人指的主要是有抵押权的债权人， 通常情况下就是银行，也就是Mortgage Bank。 急售屋 的另一个特点，就是在卖房子的时候，可能会委托N

Attorney Si Yang talks about 1031 exchange during an interview with real estate specialist Andrew Jiang.

一、前言 幾個月前許多地產交易的買賣雙方還企望能夠延遲幾個月過戶，隨著COVID-19病毒疫情的發展，延遲幾個月就能實體過戶已經逐漸成為泡影，也因此地產交易的各方也逐漸習慣遠距過戶成為常態。 筆者在地產業界多年經驗，在疫情前絕大多數的過戶都是實體過戶，又稱為「坐下過戶 (Sit Down Closing)」；而過往觀察到遠距過戶並非沒有但並不常見，通常是因為交易各方所在的地理位置不同、並且委託書也不適用的情況，經常見於複雜的交易牽涉到在不同州的多方交易。以下筆者將遠距過戶的特徵、具體作法、優劣利弊、以及需要注意的地方概括討論，協助讀者應對這個不可抵擋的遠距潮流。 ... 二、 在疫情前普遍流行的實體過戶 在筆者所在的紐約州，地產交易實體過戶是常態 — — 至少在疫情前是。實體過戶指的是所有交易方以及他們的代表律師 都在同一時間、同一地點一起過戶。 實體過戶最明顯的好處當然是省時，並且也是較容易處理交易糾紛的方式，因為各方都在同一地點會面，交流溝通零時差、律師跟他的客人也能夠當場討論、當場決定。此外，因為過戶所要簽署的文件繁多，實體過戶情況如果漏簽

前言：在疫情期间加上全球股票债券等市场大幅动荡，相信许多房地产投资人也心慌慌。我们律师团队将分几次分享疫情期间的地产交易过户状况，以及签约过户特别需要注意的地方。 . . . 一、為什麼買家在紐約購房需要律師的代表？ 第一，纽约跟其他州不同，虽然有模板，但是每个律师的合同都各不相同，尤其是附加条款，都是律师自己起草的。外州的合同则是以州为单位有统一模板，合同中不一样的内容只有那些具体数字。 第二，虽然纽约州没有明确规定地产交易必须有律师代表，但 纽约州的地产买卖比较复杂，不是不懂地产法律的人可以轻易处理的 ，有些时候即使是律师，但不是地产专业律师，也会感到棘手。 因此，买卖双方都应该有律师代表，保证双方的经验知识对等。如果其中有一方没有律师代表而签下了这个合同，到最后没有律师代表的那一方若不想买/卖或者过户以后，法院将很有可能推翻这个交易。 . . . 二、目前疫情下的合約需注意些什么？ 首先，对于目前进行中的合同，发现了以下几个普遍问题： 1. 部分客人做 不查收入贷款 ，大多做不查收入贷款的银行是外州的银行，funding都是从外州来的。这些

在这篇文章里为大家简述了银行屋，急售屋，拍卖屋的不同概念的特点和区别，希望对各位有所帮助。

前言：在疫情期间加上全球股票债券等市场大幅动荡，相信许多房地产投资人也心慌慌。我们律师团队将分几次分享疫情期间的地产交易过户状况，以及签约过户特别需要注意的地方。 一、疫情过户还能进行吗? 还有新合同吗? 在3月发布的居家令影响下，除非过户必要，律师一周只进办公室几次。在三月份当中，我们律师楼作为银行律师过户不受影响 (因为银行业务被认为是Essential Business)，不过买卖房产过户交易数量减少约三成。四月过户通过选择在停车场过户隔离各方、并且进行必要的防护措施，基本都能顺利进行。 然而新合同进入的数量则大大下降，推测买方可能因为市场前景不明而却步。 . . . 二、疫情时期，合约下的过户一般如何进行？ 过户相关方 : 卖家、买家、卖家律师、买家的律师、产权公司（必须出席）和银行律师（如果有贷款，必须出席） *如果是Co-op的话，还有Co-op的管理公司或者律师 由于疫情关系, 我们办公室所在的大楼建议我们尽量不要办公, 所以在我们的大楼只有医生和会计师仍然在工作。既然不像以前大家可以坐在同一个房间里一齐签文件。那如何保证过户顺利

前言：在疫情期间加上全球股票债券等市场大幅动荡，相信许多房地产投资人也心慌慌。我们律师团队将分几次分享疫情期间的地产交易过户状况，以及签约过户特别需要注意的地方。 . . . 一、為什麼買家在紐約購房需要律師的代表？ 第一，纽约跟其他州不同，虽然有模板，但是每个律师的合同都各不相同，尤其是附加条款，都是律师自己起草的。外州的合同则是以州为单位有统一模板，合同中不一样的内容只有那些具体数字。 第二，虽然纽约州没有明确规定地产交易必须有律师代表，但 纽约州的地产买卖比较复杂，不是不懂地产法律的人可以轻易处理的 ，有些时候即使是律师，但不是地产专业律师，也会感到棘手。 因此，买卖双方都应该有律师代表，保证双方的经验知识对等。如果其中有一方没有律师代表而签下了这个合同，到最后没有律师代表的那一方若不想买/卖或者过户以后，法院将很有可能推翻这个交易。 . . . 二、目前疫情下的合約需注意些什么？ 首先，对于目前进行中的合同，发现了以下几个普遍问题： 1. 部分客人做 不查收入贷款 ，大多做不查收入贷款的银行是外州的银行，funding都是从外州来的。这些

在现在的疫情下，许多买家立刻面临的是资金不足、失业等问题，打乱了原本的买房计划。 如果这种情况下银行拒绝批贷款或批准后拒绝放款，买家可以拿回首付订金 (一般10%) 吗？ 在当前疫情的影响下，一些买家在申请贷款时突然失业或失去收入，此时如果买家无法申请到贷款或 失去批准的贷款因为这种不可控制因素，买家是有权利向卖家方提出拿回首付订金的 。 为什么呢? 这就要从合同谈判开始说起了。 一般房产交易律师在和客人进行合同商谈时，主要会提醒两个方面: 贷款 。因为律师无法参与到贷款的程序中，也无法控制贷款的结果，所以会特别提醒买家和银行贷款专员/贷款经纪沟通好贷款事宜； 房屋的实际状况 。因为律师不可能去到要买的房产处进行房屋勘察，况且房屋勘查也不是律师的专业，所以买家方面需要自己去掌握房屋实际情况，或者透过验屋师的协助理解房屋状况。 房屋买卖中，买家通过银行贷款专员或持有执照的贷款经纪贷款时，买家或其专员无法完全控制贷款的程序或结果。是否可以拿到银行贷款批准信，主要要看银行对买家资质和房子的审核。 什么情况下可以要求退还首付订金呢?...